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Ayuda de los padres para la entrada: ¿donación o préstamo familiar?

Ya tienes el piso elegido, el banco te financia el 80% y te faltan 20.000 o 30.000 euros para llegar a la firma. Tus padres pueden echarte una mano y ahí aparece la duda que más operaciones retrasa: ¿te lo donan o te lo prestan? No es lo mismo. Cambia lo que pagas a Hacienda, cambia la cuota que el banco te va a aprobar y cambia el papeleo que tienes que llevar el día de la firma.

Vamos a verlo paso a paso, con cifras, y terminando con los tres errores que más veces frenan una compra a última hora.

¿Es mejor que mis padres me donen el dinero o que me lo presten?

Si la ayuda es definitiva y no vas a devolverla, lo que corresponde es una donación: se declara en el impuesto de donaciones de tu comunidad autónoma y, muy importante, no resta capacidad de pago cuando el banco estudia tu solicitud. Si vas a devolver el dinero, entonces es un préstamo familiar: no tributa por donaciones, pero el banco lo trata como una deuda más y eso sí te reduce la cuota de hipoteca que puedes asumir.

Dicho de otra forma: la donación cuesta impuestos pero no te penaliza en el estudio del banco; el préstamo familiar no cuesta impuestos pero sí te penaliza. Y hay una tercera opción que es la peor de todas: recibir una transferencia y no documentar nada. Eso no es ni donación ni préstamo, es un movimiento sin justificar que el banco verá en tus extractos y por el que te va a pedir explicaciones.

¿Cuánto dinero necesito de verdad para llegar a la firma?

Con una financiación habitual del 80% del valor de tasación, necesitas el 20% de entrada más entre un 10% y un 12% del precio para impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 220.000 euros, eso son unos 44.000 euros de entrada y entre 22.000 y 26.000 euros de gastos: entre 66.000 y 70.000 euros de ahorro.

Ese 80% es el porcentaje de financiación o LTV, y es el motivo por el que la ayuda familiar suele ser decisiva: no es que el banco no te quiera dar la hipoteca, es que la diferencia entre el precio y lo que financia la tienes que poner tú. La parte de impuestos y notaría la tienes desglosada en los gastos de compra de vivienda.

Un ejemplo completo con las cifras de ahora mismo. Vivienda de 220.000 euros, hipoteca de 176.000 euros (el 80%) a 30 años. Si tomamos como referencia una variable con el Euríbor en su media provisional de octubre de 2026, el 3,216%, más un diferencial de 0,80 puntos, el tipo aplicado sería del 4,02% y la cuota resultante rondaría los 842 euros al mes. Para esa operación necesitas tener disponibles unos 66.000 euros antes de firmar. Si tus padres aportan 30.000, tú tienes que haber ahorrado los otros 36.000.

Si quieres ver qué sale con el precio real de tu piso y tus ahorros, puedes probarlo en la calculadora de hipoteca gratuita antes de pedir nada a nadie: suele cambiar la conversación con la familia tener el número delante.

La donación: qué se paga y en qué plazo

La donación de dinero de padres a hijos tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que paga quien recibe el dinero. Es un impuesto estatal pero cedido a las comunidades autónomas, y aquí está la clave: la factura final depende muchísimo de dónde tengas tu residencia habitual. Hay comunidades con bonificaciones muy elevadas para donaciones entre padres e hijos y otras donde la cuota es sensible. No te fíes de lo que le pasó a un amigo en otra comunidad.

Lo que sí es común a todas y conviene tener claro:

• Se declara con el modelo 651, la autoliquidación de donaciones, ante la administración tributaria de tu comunidad autónoma.
• El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la donación. Confírmalo en tu comunidad, porque alguna tiene particularidades.
• Para aplicar las bonificaciones suele exigirse documento público, es decir, escritura de donación ante notario, y que el dinero esté justificado. Si lo haces con una transferencia a secas, puedes perder la bonificación aunque te correspondiera.

Los tres pasos accionables, en este orden: primero la escritura de donación ante notario, luego la transferencia bancaria desde la cuenta de tus padres a la tuya (nunca en efectivo, nunca desde la cuenta de un tercero), y por último presentar el modelo 651 dentro de plazo. En tu declaración de la renta ese dinero no es un ingreso, porque ya ha tributado por donaciones; y tus padres no tributan por donar dinero, aunque sí lo harían si en lugar de dinero te donaran un inmueble con ganancia.

El préstamo familiar: cómo se documenta y por qué te baja la cuota

El préstamo entre particulares está exento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así que no pagas por constituirlo. Pero exento no significa invisible: lo habitual es presentar la autoliquidación declarando la operación como exenta, para que quede acreditada la fecha y el contenido del contrato. Si Hacienda no ve ni contrato ni devoluciones, puede entender que aquello era en realidad una donación encubierta y liquidarte el impuesto de donaciones con intereses.

Un contrato de préstamo familiar que aguanta una revisión tiene importe, fecha, plazo, calendario de cuotas y firma de ambas partes. Si es sin intereses, conviene decirlo expresamente, porque la norma del IRPF presume que las cesiones de capital son retribuidas y esa presunción se desmonta documentando que el préstamo es gratuito. Y después hay que cumplirlo: transferencias periódicas de devolución, trazables, desde tu cuenta a la de tus padres.

Ahora la parte que casi nadie calcula antes de firmar nada. Esos 30.000 euros que vas a devolver en 10 años son 250 euros al mes. Sumados a la cuota de 842 euros del ejemplo anterior, tu carga mensual de deuda no es de 842 euros sino de 1.092 euros. Si el banco trabaja con un límite del 35% de tus ingresos netos, necesitarías unos 3.120 euros netos al mes en lugar de los 2.400 que te bastaban sin el préstamo. Ese salto es exactamente lo que mide el ratio de endeudamiento, y es el motivo por el que a veces una donación de 20.000 euros abre más puertas que un préstamo de 40.000.

¿Qué tengo que demostrar sobre el origen del dinero?

Tanto el banco como el notario están obligados por la normativa de prevención del blanqueo de capitales a identificar de dónde sale el dinero. En la práctica significa dos cosas: que los fondos deben llegar por transferencia trazable y que tendrás que poder explicar su procedencia con extractos, con la escritura de donación o con el contrato de préstamo.

En la escritura de compraventa se identifican los medios de pago empleados, uno por uno. Un ingreso de 30.000 euros que aparece en tu cuenta tres semanas antes de la firma sin ningún documento detrás es el tipo de cosa que paraliza una operación justo cuando ya tienes fecha de notaría. Lo mismo ocurre con el efectivo: evítalo por completo. Si quieres saber qué carpeta tienes que preparar, la tienes detallada en la documentación que pide el banco, y a esa lista le añades el documento de la ayuda familiar.

Tres errores que retrasan la firma

1. Recibir el dinero y no documentar nada. El clásico "ya se lo devolveré algún día". Sin papel no hay donación declarada ni préstamo acreditado, y te quedas con lo malo de las dos opciones: posible liquidación de donaciones más adelante y un movimiento que no sabes justificar ahora.

2. Que el dinero venga de quien no va a figurar en el documento. Si la donación es de tus padres, la transferencia sale de la cuenta de tus padres. Si la hace una tía, un hermano o una empresa familiar, el documento tiene que coincidir con el movimiento. Las bonificaciones del impuesto dependen del parentesco, así que aquí no hay margen para improvisar.

3. Cubrir la entrada y olvidar los gastos y el colchón. Llegar a la firma con el dinero justo y cero ahorro de reserva es arriesgado: quedan la mudanza, los posibles arreglos y los primeros recibos. Si tus padres prefieren no mover dinero de sus ahorros, existe otra vía distinta, que es que entren como avalistas de la hipoteca, pero conviene que entiendan bien los riesgos que eso supone para su propio patrimonio antes de dar el paso.

Qué hacer esta semana si tus padres te van a ayudar. Primero, pon el número exacto sobre la mesa: precio, 20% de entrada, 10-12% de gastos y cuánto te falta de verdad. Segundo, decidid en familia si el dinero vuelve o no vuelve, porque de esa única respuesta sale todo lo demás. Tercero, si no vuelve, pedid cita con el notario para la escritura de donación y consultad la bonificación vigente en vuestra comunidad antes de transferir nada. Y cuarto, lleva ese documento al banco desde el primer día, junto al resto de la carpeta: una ayuda bien documentada desde el inicio no genera ni una pregunta, y una mal documentada genera diez.