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Cómo se calcula la cuota de tu hipoteca (y por qué sube si es variable)

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 21 de agosto de 2026

La cuota mensual es, para casi todo el mundo, la cifra que decide si una vivienda es asumible o no. Y sin embargo, muchas personas llegan a la reunión con el banco sin saber de dónde sale ese número ni qué lo hace moverse.

La buena noticia es que no hay ningún misterio: la cuota depende de tres factores, y entenderlos te permite hacerte una idea bastante realista antes de pedir la primera oferta.

Los tres ingredientes de la cuota

Sea cual sea el banco, tu cuota sale siempre de combinar estos tres elementos:

• El capital: el dinero que te presta el banco. No es el precio de la vivienda, sino el precio menos la entrada que aportas tú.
• El tipo de interés: el porcentaje que cobra la entidad por prestarte ese dinero.
• El plazo: los años en los que devolverás el préstamo.

Si mueves cualquiera de los tres, la cuota cambia. Y conviene saber en qué dirección y cuánto, porque las diferencias no son pequeñas.

El sistema francés: por qué al principio casi todo son intereses

Prácticamente todas las hipotecas en España usan el llamado sistema de amortización francés. Su característica principal es que la cuota es constante (mientras no cambie el tipo de interés), pero lo que hay dentro de esa cuota va cambiando cada mes.

Cada mensualidad se divide en dos partes: una que paga los intereses generados por el capital que aún debes, y otra que amortiza, es decir, reduce esa deuda. Al principio debes mucho, así que la parte de intereses es grande. Con los años, la deuda baja y cada vez amortizas más.

Este detalle explica algo que sorprende a mucha gente: en los primeros años, la deuda pendiente baja mucho más despacio de lo que uno esperaría. Y también explica por qué amortizar anticipadamente tiene más efecto al principio que al final.

Cuánto mueve la cuota cada factor

Partiendo del mismo ejemplo (150.000 € a 25 años, TIN 2,60%, cuota aproximada de 680 €), así se comportan los cambios:

• Sube el tipo medio punto (del 2,60% al 3,10%): la cuota pasa a unos 719 € al mes. Casi 40 € más cada mes durante 25 años.
• Alargas el plazo a 30 años (mismo tipo): la cuota baja a unos 600 €. Alivia el mes a mes, pero pagarías alrededor de 12.000 € más de intereses en total.
• Aportas 20.000 € más de entrada (capital de 130.000 €): la cuota baja a unos 590 € al mes.

Son cifras aproximadas y con supuestos concretos, no ofertas ni previsiones. Pero dejan clara una idea útil: alargar el plazo baja la cuota, pero encarece el total. Es un intercambio, no un ahorro.

Qué pasa si tu hipoteca es variable

En una hipoteca a tipo fijo, la cuota que firmas es la que pagas hasta el final. En una variable, el tipo se recalcula cada seis o doce meses sumando el índice de referencia (normalmente el Euríbor a doce meses) más un diferencial fijo.

Ahí está la clave: tu cuota cambia cuando cambia el Euríbor. En agosto de 2026 el Euríbor a doce meses se mueve en una media mensual provisional cercana al 2,93%, por encima del 2,855% con el que cerró julio (dato provisional a 20 de agosto de 2026; la media definitiva la publica el Banco de España a principios del mes siguiente). Por su parte, el Banco Central Europeo mantuvo sus tipos sin cambios en su reunión del 23 de julio de 2026, con la facilidad de depósito en el 2,25%.

Si te toca revisión, el dato que se aplica es el que indique tu escritura, no el del día en que lo consultas. Merece la pena mirarlo con calma antes de que llegue el recibo.

Lo que la cuota no incluye

Un último aviso que evita disgustos: la cuota cubre capital e intereses, pero no los gastos de comprar la vivienda. Fuera quedan el ITP o el IVA, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación, además de los seguros que puedan exigirte con el préstamo. Por eso, además de calcular la cuota, conviene calcular cuánto dinero necesitas tener ahorrado el día de la firma.