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Comprar sobre plano: cómo funciona la hipoteca y las entregas a cuenta

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 29 de agosto de 2026

Has visto la maqueta, te ha encantado el plano y el comercial te pide 6.000 € de reserva hoy mismo. La promoción no estará terminada hasta dentro de año y medio. Y en tu cabeza aparece la pregunta incómoda: si la hipoteca todavía no está concedida, ¿qué pasa con todo el dinero que voy entregando mientras construyen?

Comprar sobre plano funciona al revés que comprar un piso terminado: primero pones dinero durante meses y solo al final aparece el banco. Ahí están los dos riesgos que conviene controlar: que tu dinero no esté garantizado y que los tipos se muevan antes de que llegues a firmar.

¿Qué significa comprar sobre plano exactamente?

Significa comprar una vivienda que todavía no existe: firmas un contrato privado de compraventa con el promotor sobre un proyecto y vas pagando una parte del precio mientras se construye. La escritura pública ante notario, la entrega de llaves y la hipoteca llegan al final, cuando el edificio está terminado.

La diferencia práctica es el calendario. En una compra normal firmas arras, pides la hipoteca y escrituras en dos o tres meses. Sobre plano, entre la reserva y las llaves pasan de 18 a 30 meses, y durante todo ese tiempo vas pagando sin tener el préstamo aprobado.

Hay otra diferencia, la fiscal. Al comprar al promotor una vivienda de primera transmisión no pagas el impuesto de transmisiones, sino IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que fija cada comunidad y se mueve entre el 0,5% y el 1,5% del precio. Y un detalle que descoloca a mucha gente: el IVA no se paga entero al final, sino con cada entrega a cuenta.

Las entregas a cuenta: cuánto se paga durante la obra

Lo habitual es entregar entre el 15% y el 25% del precio antes de las llaves, repartido en una reserva inicial, un pago al firmar el contrato privado y varias mensualidades o pagos por hitos de obra. El 75-80% restante se paga el día de la escritura, y ese es el tramo que financia la hipoteca.

El reparto típico de una promoción es más o menos así:

• Reserva: de 3.000 a 6.000 €, para retirar la vivienda del mercado. Se descuenta del precio.
• Contrato privado de compraventa: hasta completar el 10% del precio, firmado en semanas.
• Pagos durante la obra: otro 5-15%, en mensualidades o vinculado a hitos (estructura, cerramientos).
• Escritura y llaves: el resto, más impuestos y gastos.

¿Está protegido el dinero que entrego antes de tener la vivienda?

Sí, y además es una obligación legal del promotor, no un favor. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación le obliga a garantizar la devolución de todas las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero, mediante un aval bancario o un seguro de caución. Si no te lo entrega, no estás protegido.

Los puntos que conviene conocer, tal y como los resume el Banco de España:

• La obligación de garantizar nace con la licencia de edificación. Si la promoción todavía no la tiene, no deberías entregar dinero.
• Las cantidades deben ingresarse en una cuenta especial separada del resto del dinero del promotor, destinada exclusivamente a la obra.
• La garantía cubre el importe entregado más el interés legal, que en 2026 está en el 3,25%.
• Si la obra no se inicia o no termina en plazo, requieres al promotor la devolución y, si no paga en 30 días, reclamas al avalista o a la aseguradora.
• La garantía se cancela cuando se expide la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y se acredita la entrega de la vivienda.

La regla práctica: no transfieras ni un euro sin tener el certificado individual de aval o la póliza de seguro a tu nombre, y comprueba que el IBAN al que pagas es el de la cuenta especial que figura en el contrato.

¿Cuándo se pide la hipoteca si compro sobre plano?

La hipoteca se firma al final, el mismo día que escrituras y recoges las llaves. Lo razonable es empezar a mover el estudio con el banco entre dos y cuatro meses antes de la fecha prevista de entrega, cuando el promotor ya puede darte una fecha en firme.

El motivo es que ningún banco aprueba en firme una operación que se va a firmar dentro de veinte meses: la vivienda no se puede tasar aún como terminada y tus circunstancias pueden cambiar. Como mucho te dará una orientación informal, útil pero sin valor de compromiso.

Eso no significa cruzarse de brazos. Antes de firmar la reserva, dos comprobaciones:

• Un cálculo realista de tu capacidad. Si la cuota estimada supera el 30-35% de tus ingresos netos, ese problema lo tendrás dentro de año y medio igual que hoy.
• Una simulación del LTV que necesitarás. El banco financiará como máximo, de forma habitual, el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si has entregado el 20%, encaja; si has entregado el 10%, te faltará dinero el día de la firma.

Si quieres poner cifras a tu caso concreto antes de comprometerte con la promotora, puedes hacerlo en dos minutos con la calculadora hipotecaria gratuita.

Ejemplo con números: un piso sobre plano de 260.000 €

Piso de obra nueva de 260.000 €, entrega prevista en 20 meses, comunidad con AJD del 0,75%. El promotor pide un 20% durante la obra.

• Entregas a cuenta (20%): 52.000 €, repartidos entre reserva, contrato privado y mensualidades.
• IVA de esas entregas (10%): 5.200 € que vas pagando junto con cada entrega.
• Pendiente en la escritura: 208.000 € de precio + 20.800 € de IVA restante.
• AJD (0,75% sobre 260.000 €): 1.950 €.
• Notaría, registro y gestoría: en torno a 1.500 €.

Si el banco financia el 80% (208.000 €), la hipoteca cubre justo el importe pendiente del precio, pero no los impuestos ni los gastos. El ahorro propio necesario sale así: 52.000 € de entregas + 26.000 € de IVA total + 1.950 € de AJD + 1.500 € de gastos = 81.450 €. Si esa cifra te ha sorprendido, en la guía de gastos de comprar vivienda está el desglose completo.

¿Y la cuota? Esos 208.000 € a 25 años a un tipo fijo del 2,80% salen a unos 965 € al mes. Ahora viene la parte que casi nadie calcula: si al llegar la entrega los tipos han subido y firmas al 3,10%, la cuota se va a unos 997 € al mes. Son 32 € más cada mes, unos 9.700 € de más en toda la vida del préstamo, por un movimiento de tipos de tres décimas mientras tú esperabas a que terminaran el edificio. Son cifras de ejemplo, no una oferta de ninguna entidad.

Ese es el riesgo específico de comprar sobre plano: firmas el precio de la vivienda hoy, pero el precio del dinero se fija dentro de dos años. Para dimensionarlo, el Euríbor a doce meses cerró agosto de 2026 con una media provisional en torno al 2,94%, frente al 2,11% de agosto de 2025: ocho décimas de subida en doce meses. El BCE, por su parte, mantuvo sus tipos sin cambios en la reunión del 23 de julio de 2026, con la facilidad de depósito en el 2,25%.

¿Me subrogo al préstamo del promotor o busco hipoteca nueva?

Puedes valorar las dos y conviene comparar. La promotora financia la obra con un préstamo promotor, y ese banco te ofrece subrogarte: te quedas con la parte del préstamo que corresponde a tu vivienda en lugar de constituir uno nuevo.

A favor juega la comodidad y ahorrarte trámites de constitución. En contra, dos cosas: las condiciones vienen dadas por un préstamo que el promotor negoció para sí mismo, no para ti, y desde la Ley 5/2019 el AJD de la escritura del préstamo lo paga la entidad, no tú, así que el ahorro de subrogarse es hoy mucho menor que hace unos años.

La recomendación práctica: pide la oferta de subrogación y al menos dos ofertas de otras entidades, y compáralas con la TAE en la mano, no con el tipo nominal. Y decide con calma si te interesa un tipo fijo, variable o mixto, porque en una compra sobre plano llegas a esa decisión con prisa y con las llaves ya casi en la mano, que es el peor momento para pensar.

Qué revisar antes de firmar la reserva

Una lista corta de comprobaciones que te evita casi todos los disgustos:

• Licencia de edificación concedida. Pídela por escrito. Sin licencia, ni reserva ni transferencia.
• Aval o seguro de caución individual a tu nombre, con el importe y la fecha prevista de entrega. Guarda el certificado.
• Cuenta especial. Que el IBAN al que pagas sea el que consta en el contrato como cuenta afecta a la promoción.
• Consecuencias del retraso. Que el contrato diga qué pasa si se retrasan seis meses, no solo cuándo entregan.
• Memoria de calidades detallada, anexa al contrato y firmada, no un folleto comercial.
• Cláusula de financiación. Intenta que el contrato prevea qué ocurre si al final ningún banco te concede la hipoteca.
• Tu propia documentación. Mantén ordenados nóminas, IRPF y vida laboral durante toda la obra: es exactamente la documentación que pedirá el banco y la vas a necesitar con poco margen.

Y una advertencia: durante los meses de obra, evita préstamos personales o financiar un coche. El banco mirará tu ratio de endeudamiento en el momento de conceder, no cuando reservaste el piso.