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Comprar una vivienda con inquilino dentro: cómo afecta a tu hipoteca

Cada vez aparecen más anuncios con la coletilla «ocupado con inquilino» o «alquilado con contrato hasta 2029». El precio suele ser más atractivo que el de un piso vacío, y ahí está la trampa: ese descuento existe por una razón. Ni podrás entrar a vivir cuando quieras, ni el banco te va a tratar igual que si compraras una vivienda libre. Te lo explicamos paso a paso, con la ley en la mano y con un ejemplo de cifras completo.

¿Puedo pedir una hipoteca para un piso que tiene inquilino?

Sí, puedes. Lo que cambia son las condiciones: si no vas a poder mudarte de inmediato, el banco no la considera tu vivienda habitual, y las operaciones que no son de vivienda habitual se financian con menos porcentaje y con un tipo algo más alto. Es legal, es habitual y no te lo van a denegar por principio, pero necesitarás más ahorro del que habías calculado.

La lógica del banco es sencilla. Cuando financia tu vivienda habitual asume que es lo último que dejarías de pagar, y por eso llega hasta el 80 % del valor. Cuando el inmueble está alquilado a un tercero, para la entidad es un inmueble de inversión: el riesgo sube y el porcentaje que presta baja. Si nunca has mirado esta cifra, conviene entender bien qué es el LTV, porque es la que decide cuánto dinero tienes que poner tú.

Qué pasa con el contrato de alquiler cuando compras: el artículo 14 de la LAU

Al comprar no heredas un piso vacío: heredas también el contrato de alquiler. El artículo 14 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos dice que el adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador anterior era una persona jurídica (una empresa, un fondo, una sociedad patrimonial).

Traducido: pasas a ser el casero, con las mismas obligaciones que tenía el vendedor, y el inquilino se queda con la renta que ya tenía pactada. Y ojo con el detalle de los siete años, porque cambia mucho las cuentas: si el piso que estás mirando pertenece a una sociedad y el contrato se firmó hace dos años, puedes tener que esperar cinco más.

La misma norma añade que, si la duración pactada fuera superior a esos cinco o siete años, el comprador queda subrogado por toda la duración pactada, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria; en ese caso solo debe soportar el arrendamiento hasta completar el plazo legal, y es el vendedor quien tiene que indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que reste por encima de ese plazo. Es decir: hay margen jurídico, pero se decide en la escritura y en el Registro, no en una conversación con el vendedor.

Tres cosas concretas que debes pedir antes de firmar las arras:

• Copia íntegra del contrato de arrendamiento, con la fecha de firma y la duración pactada.
• Justificante de si el arrendador anterior es persona física o jurídica (cambia el plazo de 5 a 7 años).
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y justificante de la fianza depositada en el organismo autonómico correspondiente.

Tanteo y retracto: el inquilino tiene preferencia para comprar antes que tú

Antes de venderte el piso, el propietario tiene que ofrecérselo al inquilino. El artículo 25 de la LAU le da un derecho de tanteo: dispone de treinta días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la venta para quedarse él con la vivienda en esas mismas condiciones.

Si esa notificación no se hizo, se hizo mal, o el precio real de la compraventa acaba siendo inferior al comunicado, el inquilino puede ejercer el retracto: subrogarse en tu posición de comprador y quedarse la casa. El plazo de caducidad es de treinta días naturales desde que el comprador le notifica fehacientemente las condiciones en que se firmó, entregándole copia de la escritura.

Este es el riesgo que más disgustos da, y es muy fácil de evitar: exige al vendedor la prueba documental de la renuncia del inquilino o de la notificación fehaciente, y que el notario la recoja en la escritura. Sin ese papel, puedes acabar asumiendo los gastos de la compraventa de una casa que termina siendo del inquilino.

Cómo cambia tu hipoteca si la vivienda no está libre

Cuando el banco ve un contrato de arrendamiento vigente en la nota simple o en la tasación, la operación se reclasifica. En la práctica te vas a encontrar con tres diferencias respecto a una compra normal:

• Menos financiación. Es habitual pasar del entorno del 80 % del valor a horquillas del 60-70 %. Sobre una vivienda de 200.000 € eso son 20.000 o 40.000 € más de ahorro inicial.
• Tipo de interés algo superior. Al no ser vivienda habitual, las ofertas suelen ser menos agresivas y algunas bonificaciones por domiciliación pierden sentido.
• Más documentación y más tiempo. Te pedirán el contrato de alquiler, los justificantes de cobro de la renta y la nota simple; y el tasador puede reflejar la ocupación en el informe.

Conviene además que mires la operación desde el lado del riesgo personal. Si compras alquilado mientras vives de alquiler, durante unos años pagarás tu renta y la cuota de la hipoteca a la vez. Aunque cobres el alquiler del inquilino, el banco calcula tu capacidad de pago con criterios propios y rara vez computa el 100 % de ese ingreso, así que revisa con calma tu ratio de endeudamiento antes de ilusionarte con el precio.

Ejemplo con cifras: la misma vivienda, con y sin inquilino

Vamos con un caso completo. Vivienda de 200.000 € en la misma calle, mismo estado, mismo comprador. Los tipos son ilustrativos, para que veas la mecánica: no son una oferta ni las condiciones de ningún banco.

Fíjate en lo importante: la cuota del caso B es 45 € más barata, pero necesitas 20.000 € más de ahorro y no puedes vivir ahí en tres años. Si en ese tiempo sigues pagando un alquiler de 800 €, el «chollo» te ha costado casi 29.000 € de renta y 20.000 € extra de entrada.

Si eliges tipo variable el cálculo cambia cada revisión. Con el Euríbor en la media del 2,952 % de agosto de 2026 y un diferencial de 0,90, ese mismo préstamo de 160.000 € a 30 años saldría a unos 750 € al mes; y en agosto de 2025 la media estaba en el 2,114 %, así que ya ves cuánto se mueve. Antes de decidir, repasa cómo funciona el Euríbor en las revisiones.

¿Y en tu caso, con tu ahorro y tu precio objetivo? Puedes hacer el cálculo tú mismo en un minuto con la calculadora de hipoteca gratuita y comparar los dos escenarios antes de firmar nada.

¿Compensa comprar con inquilino dentro?

Compensa si no tienes prisa por mudarte, si el descuento es real y si el contrato termina en un plazo que puedes esperar. No compensa si necesitas esa casa para vivir el año que viene, porque no existe ninguna fórmula legal rápida para sacar a un inquilino que está cumpliendo.

Hazte estas cuatro preguntas antes de dar el paso:

• ¿Cuándo puedo entrar de verdad? Suma la fecha de firma del contrato más los cinco o siete años del artículo 14, no la fecha que te diga el vendedor de palabra.
• ¿El descuento cubre la espera? Calcula lo que vas a pagar de alquiler propio durante esos años y réstalo del descuento.
• ¿Tengo el ahorro extra? Cuenta con un 10-15 % adicional de entrada frente a una compra normal.
• ¿Está el tanteo resuelto por escrito? Sin documentación de la renuncia o la notificación, no firmes arras.

Ten en cuenta también que, mientras el inquilino esté dentro, a efectos fiscales y bancarios la vivienda no funciona como tu residencia. Eso afecta a bonificaciones y a algunos tipos impositivos autonómicos, un terreno donde conviene tener claras las diferencias entre primera o segunda vivienda.

Un último apunte de contexto: el 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos, dejando la facilidad de depósito en el 2,50 % con efectos desde el 16 de septiembre. En un entorno de tipos al alza, alargar la compra tres años no es neutro; merece la pena hacer los números en frío.