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¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar mi primera vivienda?

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 10 de octubre de 2026

Es la primera pregunta que se hace cualquiera que empieza a mirar pisos, y casi siempre se responde mal. La mayoría de la gente calcula el 20% de la entrada, se queda tranquila y descubre dos meses después, ya con las arras firmadas, que le faltan 15.000 € para llegar a la notaría.

El problema no es el precio de la vivienda: es que hay dos bolsas de dinero distintas que tienes que tener ahorradas antes de firmar, y la segunda no se financia casi nunca. Vamos a ponerle cifras concretas.

¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar una vivienda?

Como referencia general, necesitas tener ahorrado alrededor del 28%-32% del precio de la vivienda: en torno a un 20% de entrada más un 8%-12% de impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 200.000 €, eso significa entre 56.000 € y 64.000 € disponibles antes de firmar.

Ese porcentaje se descompone así:

• La entrada: la parte del precio que el banco no te presta. Habitualmente el 20%.
• Los impuestos y gastos de la operación: entre el 8% y el 12% del precio, según la comunidad autónoma y según si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.

La diferencia importante entre las dos es que la entrada depende de cuánto te financien y los gastos no: los gastos los pagas tú, en efectivo, el día de la firma, pase lo que pase con la hipoteca.

La entrada: por qué el banco se queda en el 80%

Los bancos trabajan con un límite de financiación que se mide con el LTV de la hipoteca: el porcentaje que prestan sobre el menor de dos valores, el precio de compra o el valor de tasación. Para vivienda habitual ese límite se sitúa habitualmente en el 80%.

El detalle que pilla a mucha gente es la palabra «menor». Si compras por 200.000 € y la tasación sale en 190.000 €, el banco calcula el 80% sobre 190.000 €, no sobre 200.000 €: te presta 152.000 € en lugar de 160.000 €. Esos 8.000 € de diferencia los tienes que poner tú, y aparecen con tres semanas de margen.

Los gastos: lo que pagas tú y lo que paga el banco desde 2019

Aquí hay una buena noticia que mucha gente no conoce. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de compra de vivienda cambió: el banco asume el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo, la notaría de esa escritura, el Registro de la Propiedad y la gestoría.

Lo que sigue pagando el comprador es:

• El impuesto de la compraventa. En segunda mano, el ITP de la vivienda usada, que va aproximadamente del 6% al 10% según la comunidad autónoma (en Andalucía, el tipo general es el 7%). En obra nueva, el 10% de IVA más el AJD de la compraventa, en torno al 1%-1,5%.
• La tasación: entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar. Se paga antes de saber si te aprueban la operación.
• La notaría de la escritura de compraventa y las copias, unos cientos de euros.
• La nota simple del Registro para comprobar cargas, unos 10 €, y la provisión de fondos que suele pedir la gestoría.

Por eso el porcentaje de gastos cambia tanto de una comunidad a otra: la horquilla del 8% al 12% es casi todo impuesto autonómico.

Ejemplo completo con cifras: vivienda de 200.000 € de segunda mano

Supongamos una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Andalucía, con tasación que coincide con el precio, financiada al 80% a 30 años. Este sería el dinero que necesitas:

• Precio de compra: 200.000 €
• Hipoteca concedida (80%): 160.000 €
• Entrada: 40.000 €
• ITP al 7%: 14.000 €
• Tasación, copias de escritura y provisión de gestoría: unos 1.000 €
• Ahorro total necesario: aproximadamente 55.000 € (el 27,5% del precio)

¿Y la cuota? Con 160.000 € a 30 años y un tipo fijo del 2,90% TIN, la cuota saldría en torno a 666 € al mes. El mismo capital en una hipoteca variable referenciada a un Euríbor del 3,251% —la media de septiembre de 2026 publicada por el Banco de España, el valor más alto del año— con un diferencial de 0,75 puntos daría un tipo del 4,00% y una cuota de unos 764 € al mes: casi 100 € de diferencia mensual sobre el mismo préstamo.

Estos tipos son supuestos para que el cálculo sea comprensible, no una oferta ni una previsión. Si quieres ver cómo cambian estas cifras con el precio, el plazo y el tipo de tu caso, puedes probarlo en la calculadora hipotecaria gratuita y hacer tus propios números antes de pedir ofertas.

¿Y si no llego a ese 30%?

No es un muro infranqueable, pero sí hay que saber por dónde se puede mover. Hay tres vías realistas: los avales públicos para jóvenes, cambiar el tipo de vivienda o ampliar el plazo de ahorro. Lo que no funciona es confiar en que el banco «haga una excepción».

Lo que sí existe:

• Avales públicos. La línea de aval ICO para jóvenes permite, cumpliendo requisitos de edad e ingresos, cubrir una parte de esa entrada. Aun así, los impuestos y gastos siguen siendo tuyos: con el aval reduces la entrada, no el ITP.
• Obra nueva con entregas escalonadas. En la compra sobre plano se van aportando cantidades a cuenta durante la construcción, lo que reparte el esfuerzo de ahorro en 18 o 24 meses en lugar de exigirlo de golpe.
• Ajustar el precio objetivo. Bajar la vivienda de 200.000 € a 170.000 € reduce el ahorro necesario de unos 55.000 € a unos 47.000 €: casi 8.000 € menos.

Y antes de nada, comprueba el otro lado de la ecuación: tener la entrada no sirve si los ingresos no sostienen la cuota. Merece la pena mirar cuánto hay que ganar para una hipoteca antes de empezar a visitar pisos, porque el banco mira las dos cosas a la vez.

Tres errores que evitar y cómo organizar el ahorro mes a mes

Son los tres que más se repiten, y los tres se evitan con una hoja de cálculo:

• Vaciar el ahorro hasta el último euro. Si llegas a la firma con cero en la cuenta, el primer imprevisto —una caldera, una mudanza, un mes de baja— se convierte en un problema serio. Guarda un colchón equivalente a tres o seis cuotas: en el ejemplo anterior, entre 2.000 € y 4.000 €.
• Dar por hecho que la tasación saldrá al precio pactado. No siempre coincide, y la diferencia la pones tú.
• Firmar arras con el dinero poco líquido. Si parte del ahorro está en un fondo que tarda cinco días hábiles en liquidarse, o en un depósito con penalización, tenlo en cuenta en el calendario. Entre las arras y la firma pueden pasar solo cuatro o seis semanas.

Con los errores controlados, el plan de ahorro es sencillo y cabe en cuatro pasos:

• 1. Fija el precio objetivo con los pisos reales de tu zona, no con lo que te gustaría pagar.
• 2. Multiplícalo por 0,30. Ese es tu objetivo de ahorro, redondeado hacia arriba.
• 3. Divide entre los meses que te das. Para 55.000 € en cuatro años salen unos 1.146 € al mes; en seis años, unos 764 €. Si ninguna de las dos cifras es sostenible, el precio objetivo está mal elegido.
• 4. Separa ese dinero en una cuenta distinta y en un producto del que puedas sacarlo en 48 horas cuando llegue el momento.

Dicho de otro modo: el ahorro de la entrada es la parte de la compra que depende solo de ti y sobre la que tienes control total. Es también la que más tiempo requiere, así que es la primera por la que conviene empezar.