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Cuánto tarda el banco en aprobar una hipoteca: los plazos reales, fase por fase

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 28 de agosto de 2026

Has firmado unas arras con dos meses de plazo, has entregado la documentación en el banco y ahora empieza lo peor: esperar. Nadie te dice cuándo tendrás una respuesta, y el reloj del contrato sigue corriendo.

La buena noticia es que el proceso no es una caja negra. Tiene fases identificables, cada una con su duración típica, y una de ellas —los diez días previos a la firma— está fijada por ley y no se puede acortar de ninguna manera. Saber en qué punto estás te permite reclamar a tiempo en lugar de llamar a ciegas.

¿Cuánto tarda de media aprobar una hipoteca en España?

Entre 30 y 45 días naturales desde que entregas la documentación completa hasta que firmas ante notario. En expedientes sencillos y bien preparados puede quedarse en tres semanas; si falta papeleo o la tasación se complica, se va con facilidad a dos meses.

Ese rango coincide con las estimaciones que manejan las propias entidades: la horquilla habitual que publican los bancos españoles va de dos a cinco semanas desde la solicitud hasta la firma. Y la diferencia entre el extremo bueno y el malo casi nunca la marca el banco: la marca lo completo que llegue tu expediente el primer día.

Fase 1: estudio previo y preaprobación (2 a 5 días)

El banco hace una primera criba con tus ingresos, tus deudas y el precio de la vivienda. Aquí se calculan dos cifras que deciden casi todo: el ratio de endeudamiento, que mide qué parte de tu sueldo se va en pagar deudas, y el porcentaje de financiación sobre el valor, que limita cuánto te pueden prestar.

La preaprobación inicial suele llegar en 48 a 72 horas. Es una señal buena, pero conviene entenderla bien: es una respuesta orientativa basada en lo que tú has declarado, no un compromiso. Todavía no se ha verificado nada ni se ha valorado la vivienda.

Lo que más acelera esta fase es entregar de golpe todo lo que piden. Cada documento que llega tarde suma días muertos en los que tu expediente está simplemente parado en una bandeja. Si aún no lo has preparado, revisa antes la lista de documentos que pide el banco y entrégala de una sola vez.

Fase 2: verificación y tasación (1 a 3 semanas)

Aquí se consume la mayor parte del tiempo. Ocurren tres cosas, en buena medida en paralelo:

• Verificación documental: el banco contrasta tus nóminas con tu vida laboral, tu declaración de la renta y tus movimientos bancarios.
• Consulta de deudas: se revisa la CIRBE del Banco de España y los ficheros de impagados. Un préstamo de coche que creías cancelado y sigue apareciendo puede costarte una semana de aclaraciones.
• Tasación de la vivienda: una sociedad homologada visita el inmueble y emite un informe. Entre la visita y el informe firmado suelen pasar de 5 a 10 días.

La tasación merece atención especial porque es el punto donde más operaciones descarrilan. El banco no presta sobre el precio que tú pagas, sino sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación.

Un detalle práctico: el informe de tasación caduca a los seis meses. Si tu operación se alarga mucho —por ejemplo, una obra nueva pendiente de entrega—, puede tocar repetirla. Suele costar entre 300 y 600 €, y desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el gasto de tasación lo asume el prestamista en los préstamos sujetos a esa norma.

Si quieres comprobar antes de nada si la cuota que te saldría encaja en tu presupuesto, puedes hacer una simulación rápida con la calculadora hipotecaria gratuita y mover importe y plazo hasta ver una cifra con la que te sientas cómodo.

Fase 3: la oferta vinculante y los diez días que marca la ley

Cuando el expediente se aprueba definitivamente, el banco te entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). A partir de ahí empieza a correr un plazo mínimo de diez días naturales que la ley no permite acortar, ni aunque tú tengas prisa.

Lo establece el artículo 14 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: la entidad debe entregarte esa documentación con una antelación mínima de diez días respecto a la firma, y durante ese periodo la FEIN funciona como oferta vinculante para el banco. No puede empeorarte las condiciones a mitad de camino.

Mucha gente vive estos diez días como un trámite molesto. Son justo lo contrario: es el único momento del proceso en el que tienes las condiciones definitivas por escrito y todavía no has firmado nada. Aprovéchalos para comparar el tipo nominal con el coste total —si no tienes claro en qué se diferencian el TIN y la TAE, este es el momento de mirarlo— y para pedir la FEIN de otra entidad si te queda alguna duda.

Fase 4: acta notarial y firma (3 a 7 días)

Antes de la escritura hay una visita previa al notario, gratuita para ti, en la que se levanta el acta de transparencia: el notario comprueba que has recibido toda la documentación en plazo, te explica las cláusulas y te hace un breve test de comprensión.

No es opcional. El artículo 22 de la misma ley impide al notario autorizar la escritura si esa acta no se ha otorgado antes. Entre el acta previa y la firma definitiva suelen pasar de tres a siete días, según la agenda de la notaría y la del banco.

¿Qué es lo que más retrasa una hipoteca?

Casi siempre lo mismo: documentación incompleta, deudas que aparecen en la CIRBE y no estaban declaradas, y tasaciones por debajo del precio de compra. Los tres son detectables antes de firmar las arras.

La lista larga de frenos habituales:

• Entregar los papeles a cuentagotas. Es la causa número uno y la más fácil de evitar.
• Cambios en tu situación laboral durante el estudio: un cambio de empresa o el fin de un contrato reabre el análisis desde cero.
• Nota simple con cargas: una hipoteca anterior no cancelada en el Registro, un embargo o una afección fiscal obligan a resolverlo antes de firmar.
• Viviendas con situaciones especiales: herencias sin repartir, obras sin legalizar o discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
• Agosto y Navidad. No es una leyenda: los departamentos de riesgos y las notarías funcionan con menos personal y todo se dilata.

Y si el proceso termina en negativa, no lo tomes como definitivo: la entidad debe explicarte el motivo, y muchas veces se puede corregir. Tienes los pasos para preparar el segundo intento en la guía sobre qué hacer si el banco te deniega la hipoteca.

Cómo encajar los plazos con el contrato de arras

Este es el error que más dinero cuesta. Las arras penitenciales suelen pactarse con un plazo de 30 o 60 días, y si no llegas a la firma pierdes la señal entregada, que en una compra de 200.000 € ronda los 10.000 €.

Tres reglas sencillas para no llegar tarde:

• Pide un plazo de 60 a 90 días en las arras, no de 30. Sumando las cuatro fases, un mes es apurar demasiado.
• Empieza el estudio antes de firmar las arras. Lo ideal es tener la preaprobación en la mano cuando negocias la señal.
• Negocia una cláusula de financiación que te permita recuperar las arras si el banco deniega la operación por escrito. No todos los vendedores la aceptan, pero se pide.

Cómo está el mercado mientras esperas

Los plazos importan también porque el tipo de referencia puede moverse entre la oferta y la firma. El Euríbor a doce meses cerró agosto de 2026 con una media provisional en torno al 2,94%, frente al 2,11% de agosto de 2025. El BCE, por su parte, mantuvo sus tipos sin cambios en la reunión del 23 de julio de 2026, dejando la facilidad de depósito en el 2,25% tras la subida de junio.

Para hacerte una idea de lo que eso significa: una hipoteca de 180.000 € a 25 años con un tipo fijo del 2,60% sale a unos 817 € al mes. Con el mismo importe y plazo al 2,90%, la cuota sube a unos 844 €: 27 € más cada mes y alrededor de 8.100 € más a lo largo de toda la vida del préstamo. Son cifras de ejemplo, no una oferta.

Ahí está el valor real de tener la FEIN en la mano: durante esos diez días el precio de tu hipoteca está congelado a tu favor.