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FEIN y FiAE: los 10 días que el banco te debe dar antes de firmar la hipoteca

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 4 de octubre de 2026

Te han aprobado la hipoteca, respiras aliviado y de pronto el banco te manda un correo con tres o cuatro PDF llenos de tablas y una frase: «revísalo y pide cita con el notario». En ese momento muchísima gente firma sin leer, con la sensación de que ya está todo decidido. No lo está. Esos documentos son lo único que te dice, en negro sobre blanco, cuánto te va a costar de verdad tu hipoteca, y la ley te da un plazo mínimo para estudiarlos con calma.

Ese plazo son diez días naturales y no es una recomendación: lo impone el artículo 14 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Vamos a ver qué es cada documento, qué casillas miras primero y qué puedes hacer si algo no cuadra.

¿Qué son la FEIN y la FiAE?

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es la oferta de tu hipoteca con todas sus condiciones en un formato estandarizado, y vincula al banco: una vez te la entrega, no puede empeorarla durante el plazo pactado, que como mínimo es de diez días. La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es un documento más corto que te avisa en lenguaje llano de las cláusulas delicadas del contrato.

Dicho de otra forma: la FEIN son los números y la FiAE son los avisos. La FEIN te dice que tu tipo será Euríbor más 0,90 puntos; la FiAE te advierte de que existe un índice de referencia variable, de que hay un suelo si lo hubiera, de qué pasa si dejas de pagar y de cómo se reparten los gastos. Están pensadas para que puedas comparar dos ofertas de bancos distintos poniéndolas una al lado de la otra, porque el formato es el mismo en toda la Unión Europea.

La FEIN no es la misma cosa que una «preconcesión» ni que un simulador. Esos son orientativos. La FEIN es la oferta real y firme, con tu nombre, tu importe y tu plazo.

Los diez días naturales: qué significa exactamente ese plazo

La ley dice que el prestamista debe entregarte la documentación «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato». Naturales significa que cuentan sábados, domingos y festivos. Si recibes la FEIN el día 5, la escritura no puede firmarse antes del día 15.

Ese plazo es tuyo y existe por un motivo muy concreto: que nadie firme una hipoteca a 25 o 30 años con los papeles delante por primera vez. Puedes usarlo para pedir una segunda oferta a otro banco, para hacer cuentas con calma o para preguntar lo que no entiendas.

Ojo con un matiz práctico: el plazo empieza cuando el banco te entrega toda la documentación del artículo 14, no solo la FEIN suelta. Si te mandan la ficha el lunes y el proyecto de escritura el jueves, el contador útil es el del jueves.

Los seis documentos que el banco está obligado a entregarte

El artículo 14.1 de la Ley 5/2019 enumera lo que tienes que recibir. Repásalo como una lista de la compra y reclama lo que falte:

• La FEIN, con la consideración de oferta vinculante.
• La FiAE, con las advertencias sobre índices de referencia, límites a la baja, vencimiento anticipado por impago y reparto de gastos.
• Un documento aparte de escenarios, obligatorio solo si tu hipoteca es a tipo variable, con la cuota que te quedaría si el índice sube o baja.
• Una copia del proyecto de contrato, es decir, el borrador de la escritura, con todos los gastos desglosados.
• Información clara de qué gastos paga cada uno. La propia ley reparte: la tasación la pagas tú; la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción en el Registro los paga el banco. Si quieres el detalle completo, lo desglosamos en esta guía de gastos de compra de vivienda.
• Las condiciones de los seguros que te exijan suscribir, si los hay.

Ese último punto conviene leerlo con lupa, porque ahí es donde suelen aparecer las vinculaciones y bonificaciones: seguros, nómina, tarjetas o planes de pensiones que te bajan el tipo a cambio de un coste anual que no siempre compensa.

Cómo leer la FEIN: las casillas donde está el dinero

La FEIN tiene muchas secciones, pero en la práctica hay cuatro cosas que determinan lo que pagarás:

1. El tipo deudor (TIN) y la TAE. El TIN es el interés del préstamo; la TAE incorpora comisiones y buena parte de los costes. Si una oferta tiene mejor TIN pero peor TAE, el dinero está escondido en algún sitio. La diferencia entre ambos la explicamos a fondo en el artículo sobre TIN y TAE.

2. El importe total adeudado. Es la suma de todo lo que devolverás al final. Es la cifra que más impresiona y la que menos se mira.

3. El índice de referencia y el diferencial, si la hipoteca es variable o mixta. El índice habitual en España es el Euríbor a doce meses, cuya media de septiembre de 2026 se situó en el 3,251% según el dato publicado por el Banco de España: el valor mensual más alto del año.

4. Las comisiones y los costes de cancelación anticipada, por si en unos años quieres amortizar o cambiarte de banco.

Un ejemplo con números

Imagina una hipoteca de 180.000 € a 25 años. Si es a tipo fijo con un TIN del 2,90%, la cuota sale a unos 844 €/mes y devolverías alrededor de 253.000 € en total.

La misma hipoteca a tipo variable, con el Euríbor de septiembre de 2026 (3,251%) más un diferencial de 0,90 puntos, da un tipo del 4,151% y una cuota de unos 965 €/mes, es decir, 121 € más cada mes y unos 36.000 € más a lo largo de la vida del préstamo si ese tipo se mantuviera.

Ese segundo número no aparece así en la FEIN: lo encuentras en el documento de escenarios que acompaña a las hipotecas variables. Y es justo la comparación que conviene hacer antes de firmar, no después. Si quieres ver cómo cambian las cifras con tu importe y tu plazo, puedes hacer la prueba en la calculadora hipotecaria gratuita o repasar el método paso a paso en la guía de cómo calcular la cuota.

¿Qué pasa en la visita al notario antes de firmar?

Dentro de esos diez días tienes que acudir al notario que tú elijas para que levante el acta previa. Es una cita gratuita y separada de la firma, en la que el notario comprueba que el banco te entregó todo en plazo, te explica las cláusulas de la FEIN y la FiAE una por una y te hace un pequeño test. Como muy tarde, debe celebrarse el día anterior al de la firma de la escritura.

No es un trámite de relleno: es el único momento del proceso en el que tienes delante a un profesional independiente, pagado por el banco pero no sujeto a él, cuya obligación es resolverte dudas. Lleva las preguntas apuntadas. Si hay un avalista o un fiador persona física, también tiene que comparecer y recibir la misma explicación.

Si el notario detecta que no se han cumplido los plazos o que no has comparecido a tiempo, lo hace constar en el acta, y sin acta favorable la escritura de hipoteca no se autoriza. Por eso un retraso del banco en entregarte los papeles retrasa la firma: no es una excusa, es la ley funcionando.

Qué hacer si el banco no cumple el plazo o cambia las condiciones

Tres situaciones habituales y cómo encararlas:

Te presionan para firmar antes de los diez días. No puedes renunciar a ese plazo. Recuérdalo por escrito, por correo electrónico, y conserva la respuesta. La fecha de entrega de la documentación quedará reflejada en el acta notarial.

La escritura no coincide con la FEIN. El proyecto de contrato debe ajustarse a lo que dice la ficha. Si aparece una comisión nueva, un diferencial distinto o una vinculación que no estaba, señálalo antes de la cita del notario y pide una FEIN corregida. Un cambio de condiciones reinicia el plazo.

La oferta caduca mientras decides. La FEIN vincula al banco durante el plazo pactado, mínimo diez días, pero no eternamente. Si vas a tardar más, pide por escrito una prórroga o una ficha actualizada en lugar de dar por hecho que sigue en pie.

Y una idea de fondo: recibir la FEIN no te obliga a nada. Puedes no firmar. Es incómodo después de meses de papeleo, pero mucho menos incómodo que arrastrar durante 25 años unas condiciones que no entendiste.