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Hipoteca para comprar y reformar una vivienda: cómo se financia la obra en 2026

Encuentras un piso bien situado, con buen precio y con una pega enorme: hay que meterle mano. Cocina de los ochenta, instalación eléctrica antigua, ventanas que no cierran. Echas cuentas y la reforma se te va a 30.000 o 40.000 euros. Y entonces llega la pregunta que aparece en todas las visitas de este tipo: ¿el banco me financia también la obra?

Es una duda cada vez más habitual, porque con la vivienda reformada disparada de precio, mucha gente está mirando pisos «para entrar a reformar». Y además el contexto financiero no ayuda a improvisar: la media del Euríbor mensual cerró agosto de 2026 en el 2,952% y en los primeros días de septiembre el índice diario ronda el 3,10%, máximos del año. Con el dinero así, cada euro que financies de más se nota en la cuota. Vamos a verlo con números.

¿El banco financia también la reforma?

Por norma general, no de forma directa. La hipoteca se concede sobre el valor de la vivienda tal y como está hoy, no sobre lo que valdrá cuando termines la obra. Es decir: el banco financia la compra, y la reforma sale de tu bolsillo o de otro producto distinto.

La razón es sencilla: la garantía del préstamo es el inmueble en su estado actual, y ese estado es el que recoge la tasación. Aquí entra en juego el porcentaje de financiación o LTV: lo habitual en vivienda habitual es que la entidad preste hasta el 80% del menor de dos importes, el precio de compra o el valor de tasación. Si compras por 150.000 € y la tasación dice 155.000 €, el 80% se calcula sobre 150.000 €, no sobre 155.000 €.

Hay excepciones: algunas entidades trabajan con tasaciones «con condicionantes», que valoran la vivienda una vez ejecutada la obra proyectada, y otras tienen productos específicos de rehabilitación en los que el dinero se va entregando por certificaciones de obra. No es la práctica general, varía mucho de una entidad a otra y suele exigir proyecto técnico. Conviene preguntarlo antes de firmar señal, no después.

Las cuentas reales: 150.000 € de compra y 35.000 € de obra

Este es el ejemplo que más se parece a lo que nos cuenta la gente. Un piso de segunda mano en 150.000 €, tasación 155.000 €, y un presupuesto de reforma de 35.000 € (cocina, baño, instalación eléctrica y ventanas).

• Hipoteca: 80% de 150.000 € = 120.000 €.
• Entrada: 30.000 € (el 20% restante).
• Gastos de compraventa: unos 12.500 € en una comunidad con el ITP al 7%, como Andalucía, sumando impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación. Lo tienes desglosado en la guía de gastos de comprar una vivienda.
• Reforma: 35.000 €.

Total de dinero que tienes que poner al margen de la hipoteca: 77.500 €. Ese es el número que descoloca a casi todo el mundo, porque la conversación suele empezar en «necesito el 20%» y termina siendo más del 50% del precio del piso.

¿Y la cuota? Con 120.000 € a 30 años y un tipo fijo del 3,20% TIN, salen 518,96 € al mes, y a lo largo de la vida del préstamo pagarías unos 66.800 € de intereses. Si en lugar de 30 años lo firmas a 20, la cuota sube a 677,60 € pero los intereses bajan a unos 42.600 €. Es el cálculo de amortización francesa de toda la vida: a más plazo, cuota más baja y más intereses acumulados.

Si quieres hacer esta misma cuenta con tu precio, tu entrada y tu plazo, tienes la calculadora gratuita de gestionesbancarias.com: en un minuto ves si el proyecto de compra más reforma te cuadra o si te falta ahorro.

Cuatro formas de financiar la obra

Cuando el ahorro no llega a los 77.500 € del ejemplo, estas son las vías que se usan en la práctica. Ninguna es «la buena»: cada una tiene un coste y unos requisitos.

1. Ahorro propio. La más barata, porque no pagas intereses. También la que obliga a esperar. Muchos compradores optan por una versión intermedia: hacer con ahorro lo urgente (electricidad, fontanería, baño) y dejar el resto para más adelante.

2. Préstamo personal de reforma. Es la fórmula más frecuente. Se tramita aparte de la hipoteca, a plazos cortos (de 5 a 10 años suele ser lo habitual) y con tipos bastante más altos que los hipotecarios, porque no hay garantía inmobiliaria detrás. Ojo con un detalle importante: esa cuota nueva computa en tu ratio de endeudamiento, así que pedirlo antes de tener la hipoteca concedida puede complicarte la operación. Lo prudente es dejarlo para después de la firma.

3. Ampliación de la hipoteca más adelante. Una vez reformada y revalorizada la vivienda, se puede plantear ampliar el capital pendiente. Implica nueva tasación, nueva escritura y sus gastos asociados, y depende de que el valor haya subido lo suficiente. No es automático ni inmediato.

4. Producto específico de compra más rehabilitación. Algunas entidades lo contemplan, normalmente con proyecto técnico, presupuesto cerrado de un contratista y desembolso por fases contra certificaciones de obra. Es el camino más ordenado cuando la reforma es integral, pero también el que más papeleo exige y el menos extendido.

¿Sale más barato meter la obra en la hipoteca o pedir un préstamo aparte?

En cuota mensual, la hipoteca gana con diferencia. En intereses totales, casi siempre gana el préstamo personal, porque se paga en muchos menos años. Son dos respuestas distintas a dos preguntas distintas.

Con los 35.000 € de reforma del ejemplo se ve muy claro:

• Dentro de la hipoteca, a 30 años y 3,20%: unos 151 € al mes añadidos a la cuota, y alrededor de 19.500 € de intereses en total.
• Como préstamo personal, a 8 años y un 7,50% de ejemplo: unos 486 € al mes, y unos 11.650 € de intereses en total.

Diferencia: 335 € menos de cuota cada mes por la vía hipotecaria, pero casi 8.000 € más de intereses a lo largo del tiempo. Y hay un factor que rara vez se menciona: estarías pagando durante treinta años una cocina que probablemente vuelvas a cambiar antes. Financiar a treinta años algo que dura quince tiene su coste, y no solo económico.

Los tipos usados aquí son ejemplos para ilustrar el cálculo, no ofertas ni condiciones de ninguna entidad. Cada banco fija los suyos según el perfil de cada solicitante.

Qué pide el banco cuando hay obra de por medio

A la documentación habitual de una hipoteca —nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios— se suman, cuando la obra entra en la financiación, algunos documentos más:

• Presupuesto cerrado y detallado del contratista, con partidas e IVA desglosado. Un presupuesto de dos líneas no sirve.
• Licencia municipal. Si es obra menor suele bastar una declaración responsable o comunicación previa; si tocas estructura, distribución o fachada es obra mayor y necesitas licencia y proyecto de técnico competente. Los plazos municipales varían mucho y conviene consultarlos en tu ayuntamiento antes de fijar fecha de firma.
• Proyecto visado por el colegio profesional, cuando la obra lo requiere.

Un apunte fiscal que sí cambia el presupuesto: el IVA de las obras de renovación y reparación en viviendas puede ser del 10% en lugar del 21%, pero solo si se cumplen a la vez las tres condiciones del artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA: que el destinatario sea un particular (o una comunidad de propietarios) y destine la vivienda a uso particular, que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes del inicio de las obras, y que quien las ejecuta no aporte materiales por un coste superior al 40% de la base imponible. Sobre 35.000 € de obra, la diferencia entre el 10% y el 21% ronda los 3.800 €. Merece la pena pedir al contratista que lo aclare por escrito en el presupuesto.

Cinco comprobaciones antes de firmar la señal

El error más caro en este tipo de compras no es elegir mal la hipoteca: es firmar el contrato de arras con un presupuesto de reforma hecho a ojo.

1. Pide dos o tres presupuestos por escrito antes de comprometerte, con visita al inmueble. Las estimaciones «por metro cuadrado» se quedan cortas casi siempre.
2. Añade un colchón del 15% al 20% sobre el presupuesto. En vivienda antigua aparecen sorpresas al abrir paredes: humedades, bajantes en mal estado, instalaciones que no cumplen normativa.
3. Comprueba el estado del edificio, no solo el del piso. Una derrama por rehabilitación de fachada o por instalación de ascensor puede sumar varios miles de euros. Pregunta por las actas de las últimas juntas de propietarios.
4. Confirma qué se puede tocar. En edificios protegidos o con normativa urbanística específica hay elementos intocables, y eso puede tirar abajo tu proyecto de distribución.
5. Haz las cuentas completas antes de la señal: entrada, gastos, obra y colchón. Si el total supera tu ahorro disponible, mejor saberlo antes de entregar 6.000 € de arras.