Hipoteca y divorcio: qué opciones hay con la vivienda y el préstamo
Cuando una pareja se separa y tiene una vivienda comprada a medias, aparecen dos problemas que suelen confundirse en uno solo: quién se queda la casa y quién responde de la hipoteca. Parecen lo mismo, pero no lo son en absoluto, y entenderlo bien es lo que evita disgustos años después.
En esta guía te explicamos, de forma sencilla, las cuatro salidas habituales y qué implica cada una. No hay una opción "buena" universal: depende de vuestros ingresos, del acuerdo al que lleguéis y, sobre todo, de lo que acepte el banco.
La regla básica: la propiedad y la deuda van por separado
Este es el punto más importante del artículo. El convenio regulador que firmáis (o la sentencia del juez) reparte la propiedad de la vivienda entre vosotros. Pero no vincula al banco: la entidad no fue parte de ese acuerdo.
Aunque dejes de ser propietario de la vivienda, sigues siendo deudor de la hipoteca si firmaste el préstamo. Si tu expareja deja de pagar, el banco puede reclamarte a ti la deuda, y tú seguirás figurando como endeudado cuando pidas otra financiación. Para dejar de ser deudor hace falta que el banco te libere expresamente.
Opción 1: extinción de condominio (uno se queda la casa)
Es la vía más frecuente. Uno de los dos adquiere la mitad del otro y pasa a ser propietario del 100%, normalmente compensándole económicamente por su parte. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Fiscalmente suele ser bastante más ventajosa que una compraventa: no tributa por ITP, sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se mueve en general entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Además, cuando la disolución se produce dentro de una separación o divorcio y se recoge en el convenio regulador aprobado judicialmente, la operación está exenta de AJD. Conviene confirmar cada caso concreto con el notario o un asesor fiscal, porque los matices importan.
Ojo: la extinción de condominio resuelve la propiedad, no la hipoteca. Para eso hace falta el siguiente paso.
Opción 2: novación (sacar a un titular del préstamo)
La novación consiste en modificar el préstamo existente para que uno de los dos quede como único titular de la deuda. Es la forma correcta de que quien se marcha deje de responder ante el banco.
El problema es que depende enteramente de la entidad: el banco tenía dos personas respondiendo del préstamo y pasaría a tener una, así que estudiará de nuevo la solvencia de quien se queda —ingresos, estabilidad laboral, otras deudas— igual que si pidiera la hipoteca desde cero. Si la cuota se le va por encima del 30-35% de sus ingresos netos, es habitual que el banco no lo acepte.
Opción 3: incorporar un nuevo titular o un avalista
Si quien se queda la vivienda no llega solo al perfil que pide el banco, cabe sustituir al titular saliente por otra persona (a menudo un familiar) o aportar un avalista. También requiere aprobación de la entidad y escritura pública.
Es una salida útil, pero conviene tener claro que quien entra asume una responsabilidad real sobre la deuda durante muchos años. No es un trámite menor.
Opción 4: vender la vivienda y cancelar la hipoteca
La opción más limpia cuando ninguno de los dos puede asumir el préstamo en solitario: se vende, se cancela la hipoteca con lo obtenido y se reparte el sobrante. Ambos quedan libres de deuda.
Hay que contar con los gastos de cancelación registral y con la posible comisión por amortización anticipada total, que la Ley 5/2019 limita en los préstamos firmados a partir de junio de 2019: en tipo variable, como máximo el 0,25% durante los tres primeros años (o el 0,50% durante los cinco primeros, según lo pactado); en tipo fijo, hasta el 2% durante los diez primeros años y el 1,5% después. Siempre con el límite de la pérdida financiera real de la entidad.
Qué conviene hacer antes de decidir
- Pedir al banco el saldo pendiente actualizado del préstamo y las condiciones que aplicaría a una novación.
- Tasar o valorar la vivienda: sin saber cuánto vale, no se puede calcular la compensación de la extinción de condominio.
- Calcular la cuota sobre un solo sueldo antes de comprometerse a quedarse la casa. Es el error más común: asumir en el convenio algo que luego el banco no aprueba.
- Consultar con un abogado de familia y un asesor fiscal. La fiscalidad cambia bastante según la comunidad autónoma y según cómo se documente el acuerdo.
Un apunte de contexto: con la media provisional del Euríbor a doce meses en torno al 2,94% en agosto de 2026, las hipotecas variables se están revisando al alza. Si vuestro préstamo es variable, merece la pena hacer los números con la cuota que resultará tras la próxima revisión, y no con la actual.
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