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Qué es el LTV de una hipoteca y cuánto puede prestarte realmente el banco

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria

Si has empezado a buscar tu primera vivienda, es muy probable que te hayas topado con las siglas LTV. Aparece en simuladores, en condiciones de hipotecas y en cualquier conversación con un banco. Y aunque suena técnico, es uno de los conceptos más importantes para saber cuánto dinero propio vas a necesitar antes de firmar.

Qué significa LTV y por qué lo mira el banco

LTV son las siglas de Loan to Value, que en español se traduce como "préstamo sobre valor". Es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a prestarte en forma de hipoteca.

Por ejemplo, si una vivienda vale 200.000 € y el banco te concede una hipoteca de 160.000 €, el LTV de esa operación es del 80%. El banco usa este indicador porque le dice, de un vistazo, cuánto riesgo está asumiendo: cuanto más alto es el LTV, menos dinero has puesto tú y más expuesto queda el banco si en algún momento no puedes pagar.

Cómo se calcula el LTV de tu hipoteca

La fórmula es sencilla: se divide el importe del préstamo entre el valor de la vivienda, y se multiplica por 100.

El detalle importante está en qué "valor" se usa. Los bancos no suelen tomar el precio que has pactado con el vendedor, sino el más bajo entre dos cifras: el precio de compra y el valor de tasación que encarga la propia entidad. Si la tasación sale por debajo del precio de venta, el banco calculará el LTV (y por tanto el importe que te presta) sobre esa tasación, no sobre lo que hayas acordado pagar.

Cuál es el LTV máximo habitual en España

Como referencia general del mercado, en la compra de una vivienda habitual los bancos suelen moverse en torno a un LTV máximo del 80%. Esto significa que, en condiciones estándar, tendrías que aportar tú el 20% restante del valor de la vivienda con ahorros propios.

Cuando se trata de una segunda residencia, ese porcentaje suele ser más conservador, bajando habitualmente hasta el entorno del 60-70%, ya que el banco entiende que no es la vivienda donde vives y el riesgo percibido es distinto.

Estos porcentajes son orientativos y cada entidad, cada perfil de cliente y cada operación concreta puede variar. No son una cifra garantizada para ningún caso particular.

Cuánto dinero propio necesitas además de la entrada

Aquí está el error más común de quien compra por primera vez: pensar que solo hace falta ahorrar ese 20% que no cubre el banco. En realidad, a esa entrada hay que sumarle los gastos asociados a la compra, que en España suelen rondar entre un 10% y un 15% adicional del precio de la vivienda:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, según el caso.
• Notaría y registro de la propiedad.
• Gestoría para la tramitación.
• Tasación de la vivienda exigida por el banco.

En conjunto, lo habitual es necesitar ahorrado entre un 30% y un 35% del valor de la vivienda antes de plantearte firmar, sumando entrada y gastos.

Cómo mejorar tu LTV antes de pedir la hipoteca

Un LTV más bajo (es decir, pedir menos hipoteca en relación al valor de la vivienda) suele traducirse en mejores condiciones, porque el banco asume menos riesgo. Algunas formas de mejorarlo antes de presentar tu solicitud:

• Aumentar el ahorro destinado a la entrada antes de empezar a buscar piso.
• Tener claro el valor real de mercado de la vivienda que te interesa, para evitar sorpresas si la tasación sale más baja de lo esperado.
• Evitar asumir deudas nuevas (coche, préstamos personales) justo antes de solicitar la hipoteca.