Qué es el ratio de endeudamiento y cómo lo usan los bancos al estudiar tu hipoteca
Cuando pides una hipoteca, el banco no solo mira si tienes trabajo o cuánto ganas. Uno de los primeros filtros que aplica es el ratio de endeudamiento, también conocido como tasa de esfuerzo. Es un cálculo sencillo que determina qué parte de tu sueldo mensual se irá al pago de deudas. Si ese porcentaje supera un límite determinado, el banco suele denegar la operación, independientemente de que el resto de tu perfil parezca solvente.
Entender cómo funciona este indicador puede ayudarte a tomar mejores decisiones antes de solicitar tu hipoteca.
Qué es exactamente el ratio de endeudamiento
El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas al pago de todas tus deudas. Incluye la cuota de la hipoteca que quieres solicitar, pero también cualquier otro préstamo que ya tengas vigente: un coche a plazos, un préstamo personal, deudas pendientes de tarjetas de crédito u otras obligaciones de pago mensual.
La fórmula que usa el banco es la siguiente:
Ratio de endeudamiento = (suma de todas las cuotas mensuales de deuda ÷ ingresos netos mensuales) × 100
El resultado se expresa en porcentaje.
Cuál es el límite que suelen fijar los bancos
Como referencia general del mercado, la mayoría de entidades bancarias en España aplican un límite orientativo del 35% de los ingresos netos mensuales. Algunos bancos son algo más flexibles y pueden llegar al 40% en perfiles muy solventes, mientras que otros mantienen el 35% como techo estricto.
Este porcentaje no está fijado por ley, sino que es una práctica habitual del sector. Cada entidad tiene sus propios criterios internos de riesgo y puede evaluarlo de forma diferente según el perfil del solicitante, el tipo de empleo o el historial crediticio.
¿Por qué el 35%? El criterio busca que, una vez pagadas las deudas, te quede dinero suficiente para vivir con normalidad y hacer frente a imprevistos. Con un ratio superior al 40% el banco considera que el riesgo de impago es demasiado elevado.
Un ejemplo práctico para entenderlo mejor
Imagina que tus ingresos netos mensuales son 2.500 €. Si aplicas el límite orientativo del 35%, el banco estaría dispuesto a que dedicaras como máximo unos 875 € al mes al pago de deudas en total.
Si ya tienes un préstamo de coche con una cuota de 300 €, la cuota de la hipoteca que podrías asumir quedaría limitada a unos 575 € mensuales como máximo, contando todas las deudas juntas.
Ingresos netos: 2.500 € / mes
Límite del 35%: 875 € / mes en deudas totales
Cuota préstamo coche existente: 300 € / mes
Cuota máxima hipoteca que el banco estudiaría: ≈ 575 € / mes
Este es un ejemplo simplificado. En la práctica, el banco puede usar el salario bruto, el neto o una media de los últimos ejercicios fiscales según sus criterios internos. Además, puede aplicar un margen de seguridad adicional si el tipo de interés es variable, simulando qué pasaría si el Euríbor subiera varios puntos.
Qué incluye el banco en el cálculo de ingresos
Los ingresos que el banco considera no siempre coinciden con lo que ves en tu nómina. Con carácter general, suelen incluir:
- El salario neto fijo mensual, normalmente calculado sobre las 12 o 14 pagas anualizadas y dividido entre 12.
- Las pagas extras, prorrateadas.
- Ingresos por alquiler de inmuebles que puedas acreditar documentalmente.
- En el caso de autónomos, el rendimiento neto de la actividad de los últimos 1 o 2 años, habitualmente promediado.
Por el contrario, suelen excluir ingresos variables que no estén garantizados o que no puedan acreditarse con documentación, como comisiones o ingresos esporádicos.
Cómo mejorar tu ratio antes de pedir la hipoteca
Si calculas que tu ratio está cerca o por encima del umbral, hay algunas cosas que puedes hacer antes de presentar la solicitud:
- Cancelar o reducir deudas existentes. Si tienes préstamos personales o saldos en tarjetas de crédito, liquidarlos antes de solicitar la hipoteca puede mejorar notablemente tu ratio.
- No solicitar nuevos créditos justo antes de pedir la hipoteca. Un coche a plazos contratado semanas antes puede lastrar toda la operación hipotecaria.
- Sumar ingresos acreditables. Si tienes un alquiler u otros ingresos regulares, asegúrate de poder documentarlos bien antes de la solicitud.
- Ampliar el plazo del préstamo. Un plazo más largo reduce la cuota mensual, lo que baja el ratio. Esto tiene un coste: pagarás más intereses en total, pero puede ser la diferencia entre que el banco apruebe o deniegue la operación.
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