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Pedir una hipoteca cuando ya tienes otra: qué mira el banco en 2026

Gestiones Bancarias · Guía hipotecaria · 2 de septiembre de 2026

Llega un momento en que la casa se queda pequeña. Ha nacido un hijo, cambias de ciudad por trabajo o simplemente quieres dar el salto a algo mejor. El problema es el mismo para todo el mundo: todavía te quedan quince o veinte años de la hipoteca actual y necesitas otra para la casa nueva.

La buena noticia es que se puede. La mala es que el importe que te van a aprobar no se parece en nada al que te aprobarían si empezaras de cero. En esta guía te explicamos qué mira exactamente el banco, cuánto se reduce el préstamo con dos cuotas encima de la mesa y qué caminos existen para cambiar de casa sin quedarte atrapado.

¿Puedo pedir una hipoteca si ya estoy pagando otra?

Sí. Ninguna norma española prohíbe tener dos hipotecas a la vez, y de hecho es una situación muy habitual. Lo que cambia es el cálculo: el banco suma las dos cuotas al valorar si puedes pagar, no solo la nueva. Y esa suma es la que suele frenar la operación.

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, obliga a las entidades a evaluar en profundidad tu solvencia antes de conceder un préstamo hipotecario, teniendo en cuenta tus obligaciones ya existentes. No es una formalidad: es una obligación legal que la entidad no puede saltarse aunque tú insistas.

Lo primero que hace el banco: mirar tu CIRBE

La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es una base de datos que recoge los préstamos, créditos, avales y garantías que cada entidad declara sobre sus clientes. No es un registro de morosos: aparecer en ella es completamente normal si tienes una hipoteca.

Tres cosas que conviene saber, porque casi nadie las sabe:

• Las entidades declaran a la CIRBE el riesgo acumulado de cada persona a partir de 1.000 €. Tu hipoteca está ahí, y también el préstamo del coche y el límite de tus tarjetas.
• El informe que recibe el banco refleja la última declaración mensual cerrada y la de seis meses antes. Es decir: los movimientos recientes tardan en desaparecer del todo.
• Puedes pedir tu propio informe gratis en la sede electrónica del Banco de España, identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Y deberías hacerlo antes de pisar la oficina.

¿Por qué antes? Porque así ves exactamente lo mismo que va a ver el analista. Si te aparece un crédito al consumo que creías cancelado, o una tarjeta con un límite de 6.000 € que no usas nunca pero que el banco cuenta como deuda potencial, tienes tiempo de arreglarlo. Cancelar formalmente esas líneas antes de solicitar la hipoteca es una de las cosas que más juego dan y menos cuestan.

El límite real: el ratio de endeudamiento con las dos cuotas

Aquí está el nudo de todo. Las entidades trabajan con un ratio de endeudamiento que rara vez pasa del 35% de los ingresos netos mensuales. La clave es que ese 35% es el techo para todas tus deudas juntas, no para cada una por separado.

Dicho de otra forma: la cuota que ya pagas no se resta del problema, se resta de tu margen. Cada euro que va a la hipoteca vieja es un euro que no puede ir a la nueva.

Un ejemplo con cifras: cuánto te aprueban de verdad

Imagina una pareja con 3.400 € netos al mes entre los dos. Con un límite del 35%, el banco acepta que destinen como máximo 1.190 € mensuales al pago de deudas.

Les quedan 135.000 € pendientes de su hipoteca actual, a 25 años y referenciada al Euríbor más un punto. Con el Euríbor de agosto eso da un tipo cercano al 3,95% y una cuota aproximada de 709 € al mes.

Margen disponible para la casa nueva: 1.190 − 709 = 481 € al mes. Con un tipo fijo del 2,90% a 30 años, esos 481 € dan para un préstamo de unos 115.500 €. Aplicando un LTV del 80%, la vivienda que pueden financiar ronda los 144.000 €.

Ahora repite el cálculo suponiendo que ya han vendido y cancelado la hipoteca anterior. El margen completo de 1.190 € da para un préstamo de unos 285.900 €, es decir, casi dos veces y media más. Ese salto —de 144.000 € a más de 350.000 € de vivienda— es exactamente la razón por la que el orden de las operaciones importa tanto.

Son cifras de ejemplo con supuestos concretos, no una oferta ni una previsión. Si quieres ver qué sale con tus números reales, puedes probarlo en la calculadora hipotecaria gratuita antes de pedir cita en ningún sitio.

¿Qué es una hipoteca puente y cuándo tiene sentido?

Es un préstamo pensado justo para este hueco: compras la casa nueva antes de haber vendido la vieja, y durante un tiempo pagas una cuota reducida por las dos. Cuando vendes, cancelas la parte correspondiente y el préstamo se convierte en una hipoteca normal sobre la vivienda nueva.

Cómo suele funcionar en la práctica:

• El banco une temporalmente las dos deudas y aplica una fase puente con cuota rebajada, a menudo de solo intereses.
• Esa fase dura habitualmente entre seis meses y cinco años, según la entidad, y es el plazo que tienes para vender.
• Suelen pedir que la vivienda antigua esté ya bastante pagada y que ambas propiedades pasen tasación.
• Se firman garantías sobre las dos viviendas, así que la operación tiene doble juego de gastos y trámites.

La ventaja es evidente: no pierdes la casa que te gusta por esperar a vender. El riesgo también lo es. Si no vendes dentro del plazo, la cuota reducida termina y te quedas pagando dos hipotecas completas. Y si además tienes que bajar el precio de la vivienda antigua para colocarla deprisa, el ahorro se evapora.

Estas condiciones son referencias habituales del mercado y varían mucho de una entidad a otra: no todas ofrecen este producto, y las que lo hacen aplican criterios propios.

Vender primero: la vía más lenta y casi siempre la más barata

La alternativa clásica es vender, cancelar la hipoteca y comprar después con el margen limpio. Es incómoda —normalmente implica alquilar unos meses o pedir alojamiento prestado— pero elimina de golpe el problema del ratio y te deja negociar la nueva hipoteca desde una posición mucho más fuerte.

Dos detalles prácticos que marcan la diferencia:

• Al cancelar anticipadamente por venta, la Ley 5/2019 limita la comisión que la entidad puede cobrarte, y esos topes son bajos. Lo explicamos con cifras en la guía sobre amortización anticipada.
• Puedes ganar tiempo negociando en las arras un plazo largo hasta la firma, o incluir en el contrato de venta una condición ligada a la compra de la nueva vivienda.

Existe además una tercera vía menos conocida: la subrogación del comprador en tu hipoteca actual, si le interesan las condiciones que tienes. No siempre encaja, pero cuando encaja resuelve la cancelación sin gastos para ti.

¿Y si la segunda casa es para inversión o para la playa?

Cambia bastante. Cuando la vivienda nueva no va a ser tu residencia habitual, los bancos financian menos —es frecuente moverse en torno al 60-70% del valor en lugar del 80%— y aplican plazos más cortos. Ese es un escenario distinto al de cambiar de casa, y lo desarrollamos en la guía sobre primera y segunda vivienda.

Si esperas contar con el alquiler de la segunda casa para pagar la cuota, ten en cuenta que las entidades no suelen computar el 100% de esos ingresos previstos, y muchas exigen contratos ya firmados y declarados antes de darles valor alguno.

Cinco pasos antes de pedir la segunda hipoteca

• Pide tu informe de la CIRBE en la sede electrónica del Banco de España. Es gratis y ves lo mismo que el analista.
• Cancela formalmente créditos al consumo terminados y tarjetas que no uses: el límite disponible también cuenta.
• Calcula tu margen real: el 35% de tus ingresos netos menos la cuota que ya pagas. Ese es tu punto de partida, no lo que te gustaría gastar.
• Tantea el precio de venta de tu vivienda actual con dos o tres valoraciones antes de comprometerte a comprar nada.
• Decide el orden —vender primero o comprar primero— con las cifras delante, no con la ilusión de la casa nueva.

Con esos cinco pasos hechos llegarás a la entidad sabiendo de antemano si la operación cuadra, que es exactamente la información que necesitas antes de firmar unas arras.