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La tasación sale por debajo del precio de compra: qué pasa con tu hipoteca

Has encontrado piso, has firmado las arras y el banco manda al tasador. Dos semanas después llega el informe y el número no cuadra: la vivienda que vas a comprar por 200.000 euros está tasada en 185.000. A partir de ahí, la conversación con el banco cambia por completo. Te contamos qué significa ese informe, cuánto dinero extra necesitas de verdad y qué margen de maniobra te queda antes de que venza el plazo de las arras.

¿Qué significa que la tasación salga por debajo del precio?

Significa que el banco va a calcular cuánto te presta sobre el valor de tasación, no sobre lo que tú hayas pactado con el vendedor. Si el informe dice 185.000 euros y el banco financia el 80%, el préstamo máximo es 148.000 euros, aunque el precio de venta sea 200.000. La diferencia la pones tú de tu bolsillo.

Esto no es una manía del banco: es la forma en que se mide el riesgo de la operación. El porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble es lo que se conoce como ratio LTV de la hipoteca, y prácticamente todas las entidades lo aplican sobre el menor de dos importes: el precio de compraventa o el valor de tasación. En una compra normal ese menor suele ser el precio; cuando la tasación se queda corta, pasa a ser la tasación.

Hay un matiz que conviene tener claro desde el principio: el tasador no dice que el piso «no vale» lo que pides por él. Dice que, con la metodología de la Orden ECO/805/2003 y con las ventas comparables de esa zona, el valor que puede certificar es ese. El mercado puede estar pagando más. Pero el banco presta sobre el certificado.

Cuánto dinero extra necesitas: el ejemplo con números

Vamos con el caso completo, porque la cifra que importa no es la diferencia de tasación, sino el ahorro total que tienes que tener en la cuenta el día de la firma.

Compra de 200.000 euros, financiación al 80%, hipoteca a 30 años. Como tipo de ejemplo usamos un 2,9% fijo, que solo sirve para ilustrar el cálculo y no es ninguna oferta:

• Si la tasación hubiera salido en 200.000 €: préstamo de 160.000 €, aportación de 40.000 € más gastos, cuota aproximada de 666 € al mes.
• Con la tasación real de 185.000 €: préstamo de 148.000 €, aportación de 52.000 € más gastos, cuota aproximada de 616 € al mes.

La cuota baja 50 euros, sí, pero necesitas 12.000 euros más de ahorro. Y a esos 52.000 euros hay que sumarles los impuestos y la notaría: contando los gastos de compra de vivienda en torno a un 10% del precio en vivienda usada, hablamos de unos 20.000 euros adicionales. Total real: alrededor de 72.000 euros frente a los 60.000 que habías calculado.

Ese salto de 12.000 euros es lo que hace descarrilar la mayoría de las operaciones. No es el interés, no es el plazo: es el efectivo que falta el día de la firma. Si quieres ver cómo quedaría tu caso con el importe que sí te dan, puedes probar distintos escenarios en la calculadora gratuita de gestionesbancarias.com antes de tomar ninguna decisión.

Por qué el tasador puede valorar por debajo del precio pactado

Las razones suelen ser bastante prosaicas, y conocerlas te ayuda a saber si tienes argumentos o no:

• Los comparables de la zona. El tasador se apoya en compraventas cerradas recientemente en el mismo barrio y con características parecidas. Si tú estás pagando por encima de lo que se ha escriturado allí en los últimos meses, el informe lo reflejará.
• Metros que no computan. Buhardillas, terrazas cerradas, sótanos o ampliaciones que no figuran en el Registro ni en el Catastro no se valoran como superficie útil, por mucho que tú los uses a diario.
• Estado de conservación. Una vivienda que necesita reforma integral se penaliza aunque el vendedor haya puesto precio de piso reformado.
• Situación urbanística o registral. Obras sin legalizar, discrepancias de superficie entre escritura y realidad, o cargas pendientes reducen el valor certificable.
• Mercados muy tensionados. Cuando los precios suben rápido, las tasaciones van por detrás: se basan en ventas ya cerradas, no en lo que se está pidiendo hoy en los portales.

Qué puedes hacer si la tasación no llega

Tienes cinco caminos reales, y no son excluyentes. Ordenados de menos a más doloroso:

1. Renegociar el precio con el vendedor. Es la vía más limpia y la más frecuente cuando el informe es sólido. Un informe de tasación de una sociedad homologada es un argumento objetivo: no estás regateando, estás enseñando un papel. Muchos vendedores aceptan ajustar si entienden que el siguiente comprador se va a encontrar exactamente el mismo problema.

2. Poner más dinero. Si tienes el colchón, es la solución más rápida. Ojo con vaciar el ahorro entero: quedarte sin fondo de emergencia el mismo mes en que asumes una hipoteca a 30 años es un riesgo que conviene medir.

3. Alargar el plazo o revisar las condiciones. No soluciona la falta de entrada, pero sí la cuota si el ajuste te ha dejado justo de ingresos. Antes de decidir, haz el cálculo completo: en nuestra guía sobre cómo calcular la cuota de la hipoteca tienes la fórmula paso a paso y verás cuánto intereses añade cada año extra.

4. Pedir estudio en otra entidad. Cada banco tiene su propia política de riesgos y su propio criterio sobre el porcentaje que aplica. El informe puede salir parecido, pero la decisión de cuánto prestar sobre ese valor no es la misma en todas partes. Si te interesa entender esas diferencias, está desarrollado en qué banco presta más en una hipoteca.

5. Retirarte de la operación. Es la opción que nadie quiere, y aquí es donde duele el contrato de arras. Si firmaste unas arras penitenciales y te echas atrás, pierdes la señal entregada. Por eso el punto siguiente es el más importante de todo el artículo.

¿Puedo pedir una segunda tasación?

Sí, puedes encargar otra tasación a una sociedad distinta homologada por el Banco de España, y tú la pagas. Pero antes de gastar ese dinero, pregunta a tu entidad si la va a aceptar: algunos bancos trabajan solo con determinadas tasadoras y, aunque el informe sea válido, no siempre lo dan por bueno para su análisis de riesgo.

Merece la pena intentarlo cuando detectas un error concreto y demostrable: metros mal medidos, comparables de otro barrio, una reforma reciente que no se ha tenido en cuenta o una referencia catastral equivocada. No merece la pena si el problema es simplemente que el precio de venta está por encima del mercado de la zona: el segundo informe dirá prácticamente lo mismo y habrás gastado unos cuantos cientos de euros para nada.

Dos detalles prácticos. Primero, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario recoge que la tasación la realiza una sociedad o profesional independiente homologado, no el propio banco; el informe es tuyo y tienes derecho a una copia. Segundo, en las tasaciones reguladas por la Orden ECO/805/2003 la vigencia habitual del informe es de seis meses desde su emisión, así que si la operación se alarga mucho tendrás que renovarla.

Cómo protegerte antes de firmar las arras

La mayoría del daño se evita en el contrato, no después. Tres medidas concretas que puedes negociar antes de entregar la señal:

• Cláusula de condición suspensiva por financiación. Es la más importante. Dejas por escrito que, si el banco no concede el préstamo por el importe necesario en un plazo determinado, el contrato queda sin efecto y se te devuelve la señal. Conviene redactarla con un importe mínimo concreto, no con un genérico «si no me dan la hipoteca».
• Plazo realista. Entre la solicitud, la tasación y la aprobación definitiva suelen pasar varias semanas. Firmar unas arras con 30 días de plazo es buscarse un problema.
• Señal proporcionada. Cuanto mayor es la cantidad entregada, más caro sale retirarse. Con precios de vivienda al alza es habitual que se pidan señales importantes; negóciala.

Y un apunte de contexto que conviene tener en la cabeza en este momento: la media provisional del Euríbor en septiembre de 2026 se movía en torno al 3,22% (dato a 24 de septiembre de 2026), su nivel más alto del año. Un entorno de tipos al alza aprieta el análisis de riesgo de las entidades por los dos lados —el valor que se certifica y la capacidad de pago que se te exige—, así que llegar con el ahorro holgado y los plazos bien atados vale más que nunca.

Si el banco ya te ha dicho que no y no sabes por dónde seguir, tenemos una guía específica sobre qué hacer si el banco deniega la hipoteca con los pasos ordenados.