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Comprar vivienda en Andalucía: impuestos, ayudas y cuánto necesitas ahorrar en 2026

Gestiones Bancarias · Guía por comunidades · Actualizado en agosto de 2026

Comprar una vivienda en Andalucía no cuesta lo mismo que comprarla en Madrid o en Cataluña, y no hablamos solo del precio del inmueble. El impuesto que pagas, las bonificaciones a las que puedes acogerte y las ayudas disponibles son competencia de la Junta, y en Andalucía tienen particularidades que conviene conocer antes de hacer una oferta.

Esta guía recoge lo que de verdad cambia si compras en Andalucía, con las cifras de 2026.

El ITP en Andalucía: 7% general

Si compras una vivienda de segunda mano en Andalucía pagas un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 7%. Se aplica sobre el valor de referencia catastral o el precio escriturado, el que sea mayor de los dos.

Para que te hagas una idea de lo que significa, sobre una vivienda de 200.000 €:

Andalucía está por debajo de la media española, que ronda el 7,7%. No es de las comunidades más baratas —el País Vasco aplica un 4%— pero tampoco de las caras. El tipo bajó del 8% al 7% en octubre de 2021 y ahí sigue.

La bonificación para menores de 35 años, y su trampa

Aquí está lo más importante de esta guía, y lo que más dinero mueve.

Si tienes menos de 35 años y compras tu vivienda habitual en Andalucía, el ITP baja del 7% al 3,5%. Pero hay un límite: la vivienda no puede superar los 150.000 €.

Y ese límite no funciona como una escala progresiva, sino como un interruptor. Si te pasas de 150.000 €, pierdes la bonificación entera y pagas el 7% sobre todo el importe. Mira lo que ocurre:

Por 5.000 € más de precio, pagas 5.600 € más de impuesto. Esos 5.000 € de diferencia en la escritura te acaban costando 10.600 € en total. Es uno de los saltos fiscales más bruscos que existen al comprar vivienda en España, y mucha gente lo descubre cuando ya ha firmado las arras.

Si estás cerca de ese umbral y tienes menos de 35 años, negociar el precio para quedarte en 150.000 € o menos puede ser la decisión más rentable de toda la operación. Con una advertencia importante: Hacienda aplica el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Si el valor de referencia de esa vivienda supera los 150.000 €, no sirve de nada escriturar por menos. Conviene comprobarlo antes.

El choque entre ese límite y los precios reales

El tope de 150.000 € tiene un problema práctico: no encaja igual en toda Andalucía.

Málaga se ha convertido en la provincia más cara de la comunidad, con precios que en 2026 rondan los 2.900 €/m² y que la sitúan muy por encima del resto de Andalucía. A ese precio, 150.000 € dan para unos 52 metros cuadrados. En la práctica, la bonificación joven queda fuera de alcance para buena parte de quien compra en la capital malagueña o en la costa.

En Jaén, Córdoba o Huelva, en cambio, 150.000 € siguen siendo un presupuesto razonable para una vivienda familiar, y la bonificación es perfectamente aprovechable.

Es la misma norma autonómica produciendo efectos opuestos según la provincia. Si compras en Málaga y tienes menos de 35 años, conviene que hagas números con el 7%, no con el 3,5%, para no llevarte un susto en el presupuesto de gastos.

Otras bonificaciones: familia numerosa y discapacidad

Andalucía aplica el mismo tipo reducido del 3,5% en dos supuestos más, y con un límite bastante más generoso:

Fíjate en la diferencia: 250.000 € frente a los 150.000 € de los jóvenes. Si cumples uno de estos dos supuestos, el margen es mucho mayor y la bonificación es aprovechable en casi cualquier punto de Andalucía, Málaga incluida.

Las viviendas de protección oficial tienen su propio tipo, el 6%, hasta 150.000 €.

El AJD, el impuesto que casi nadie mira

Si compras obra nueva no pagas ITP, sino el 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En Andalucía el AJD general es del 1,2%, y también tiene bonificaciones:

Sobre una vivienda nueva de 200.000 €, la diferencia entre el 1,2% y el 0,3% son 1.800 €. No es la partida más grande, pero es dinero real que a menudo ni se calcula.

Dos avales para la entrada, y uno es solo andaluz

Si tu problema no son los impuestos sino reunir el 20% de entrada, en Andalucía tienes dos programas distintos que pueden convivir con tu hipoteca. Este es probablemente el punto donde más se diferencia Andalucía del resto de España.

Garantía Vivienda Andalucía

Es el aval propio de la Junta, y tiene condiciones más amplias que el estatal:

Aval ICO estatal

Si tienes entre 35 y 40 años, el aval estatal te deja fuera pero el andaluz no. Y si la vivienda que quieres cuesta entre 225.000 y 295.240 €, ocurre lo mismo. Merece la pena comprobar el programa autonómico antes de dar por perdida la operación.

Cuánto necesitas ahorrar realmente en Andalucía

Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de la vivienda, así que necesitas el 20% restante más los gastos. Con una vivienda de 180.000 € en Andalucía y sin bonificaciones, la cuenta sale así:

Total aproximado: 51.000 € de ahorro necesario, de los cuales 15.000 € son gastos que no forman parte del precio de la casa.

Con el aval de la Junta, esos 36.000 € de entrada pueden reducirse mucho, y ahí es donde el programa autonómico cambia por completo el planteamiento de una operación.

Plazos: 30 días hábiles

El ITP se liquida con el modelo 600 y tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarlo. Días hábiles, no naturales: descuenta sábados, domingos y festivos. Presentarlo fuera de plazo conlleva recargo, y es un despiste bastante común cuando la compra coincide con vacaciones.

Si estás pensando en comprar en Andalucía y quieres saber qué cuota te saldría y si puedes acogerte a alguna de estas bonificaciones o avales, calcula tu caso en un minuto o pídenos un diagnóstico gratuito. Estudiamos tu perfil y te decimos qué opciones tienes de verdad, sin coste y sin compromiso.

Calcular mi cuota y mis gastos

Resumen para Andalucía

Esta guía tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal, financiero ni personalizado, ni una oferta o garantía de financiación. Los tipos impositivos, límites y programas de ayuda pueden cambiar: confirma siempre las condiciones vigentes en la Agencia Tributaria de Andalucía y en la Consejería competente antes de tomar decisiones. Los ejemplos numéricos son aproximaciones basadas en supuestos concretos.