Comprar vivienda en Cataluña: impuestos, ayudas y cuánto necesitas ahorrar en 2026
Cataluña es la comunidad donde comprar vivienda usada sale más caro en impuestos, y desde 2025 lo es todavía más: el impuesto de transmisiones dejó de ser un tipo fijo y pasó a una escala por tramos que llega al 13%. Pero en la misma reforma se amplió el tipo joven, que se queda en la mitad.
Aquí tienes la escala exacta, quién puede acogerse al 5% y cuánto ahorro necesitas antes de firmar.
La escala del ITP en Cataluña: del 10% al 13%
Desde el 1 de enero de 2025, el ITP en la transmisión de inmuebles ya no es un porcentaje único: se calcula por tramos, como el IRPF. Cada tramo tributa a su tipo, no se aplica el tipo más alto a todo el precio.
- Hasta 600.000 €: 10%
- De 600.000 € a 900.000 €: 11% sobre el exceso
- De 900.000 € a 1.500.000 €: 12% sobre el exceso
- Más de 1.500.000 €: 13% sobre el exceso
En la práctica, para la inmensa mayoría de compras el tipo sigue siendo el 10%: la escala solo empieza a morder por encima de 600.000 €. Una vivienda de 700.000 € paga 60.000 € del primer tramo más 11.000 € del segundo: 71.000 € en total, un tipo medio del 10,14%.
Es una diferencia grande frente a otras comunidades. Sobre una misma vivienda de 280.000 €, el ITP son 28.000 € en Cataluña, 19.600 € en Andalucía y 16.800 € en Madrid. Más de 11.000 € de ahorro previo adicional por el mismo piso.
¿Quién puede pagar el 5% en lugar del 10%?
Los compradores de 35 años o menos cuya base imponible del IRPF no supere los 36.000 €. En ese caso el tipo baja del 10% al 5%, es decir, la mitad del impuesto. Antes de la reforma el límite de edad era más bajo, así que mucha gente que quedaba fuera ahora entra.
Sobre una vivienda de 280.000 €, eso significa pagar 14.000 € en lugar de 28.000 €. 14.000 € de diferencia, que es prácticamente el sueldo de un año para mucha gente que está comprando su primer piso.
Si estás cerca del límite de edad o del de renta, la fecha de la escritura importa mucho más de lo que parece. Comprueba tu situación antes de firmar las arras, porque una escritura firmada unos meses más tarde puede costarte miles de euros. Los requisitos completos conviene verificarlos con la Agencia Tributaria de Cataluña, porque hay condiciones adicionales sobre el destino del inmueble.
La misma reforma reconoció el tipo reducido del 5% para víctimas de violencia machista, y mantiene el 7% para las viviendas de protección oficial.
El 20% para grandes tenedores y edificios enteros
Es un tipo pensado para desincentivar la compra especulativa, y afecta a quien ya es gran tenedor: propietarios de más de diez inmuebles residenciales o de más de 1.500 m² de uso residencial en Cataluña, y de cinco o más inmuebles en zona tensionada. También se aplica el 20% a la transmisión de edificios enteros de viviendas.
Si compras un piso para vivir, esto no te afecta. Lo incluimos porque genera confusión: circula la idea de que en Cataluña «el ITP es del 20%», y no lo es para un comprador particular.
El AJD y la bonificación del 100% para jóvenes
Si compras vivienda usada con hipoteca, el AJD del préstamo no lo pagas tú: desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo es el banco. El AJD te afecta cuando compras obra nueva, porque ahí la compraventa tributa por IVA y la escritura por AJD.
La novedad catalana es que existe una bonificación del 100% de la cuota del AJD para compradores de 35 años o menos que adquieren su vivienda habitual. También se elevó al 3,5% el tipo aplicable en los casos de renuncia a la exención del IVA, un supuesto propio de operaciones entre empresas.
El tipo general del AJD en documentos notariales conviene que lo confirmes en la Agencia Tributaria de Cataluña antes de hacer números con obra nueva, porque es el dato que más suele estar desactualizado en las simulaciones que circulan por internet.
¿Cuánto necesitas ahorrar para comprar en Cataluña?
Cerca de un tercio del precio si pagas el 10%, y alrededor del 26% si te aplicas el tipo joven. La diferencia entre los dos escenarios son 14.000 € de ahorro previo sobre una vivienda de 280.000 €.
El ejemplo completo, sobre una vivienda usada de 280.000 €:
- Entrada del 20%: 56.000 €
- ITP al 10%: 28.000 € — o 14.000 € con el tipo joven del 5%
- Notaría, Registro, gestoría y tasación: aproximadamente 2.500 €
- AJD del préstamo hipotecario: 0 €, lo asume el banco
- Ahorro necesario: 86.500 € en el caso general, 72.500 € con el tipo joven
Esos impuestos y gastos de compra de vivienda no entran en la hipoteca: los pones tú el día de la firma. Es la razón por la que en Cataluña mucha gente con nómina suficiente no llega a comprar: le falta el ahorro, no la capacidad de pago.
Qué cuota e ingresos salen de ahí
La hipoteca sería de 224.000 €. A 30 años con un tipo fijo del 2,90% TIN, la cuota resultante es de 932,36 € al mes, con unos 111.600 € de intereses a lo largo del préstamo. A 25 años la cuota sube a 1.050,62 € y los intereses bajan a unos 91.200 €.
Con la regla de que la cuota no pase del 35% de los ingresos netos, esos 932 € piden en torno a 2.664 € netos al mes entre todos los titulares, sin otros préstamos abiertos. Si arrastras un coche financiado o un préstamo personal, el ratio de endeudamiento se come el margen antes de lo que crees.
Puedes calcular tu cuota y tus gastos aquí con tu precio, tu entrada y tu plazo, en un minuto y sin registrarte.
El ahorro de la entrada: el aval estatal
Si el problema es la entrada y no la cuota, existe la línea estatal de avales ICO para jóvenes, que permite financiar por encima del 80% habitual con el aval del Estado. Tiene topes de edad, de ingresos y de precio de la vivienda, y funciona a través de las entidades adheridas.
Cataluña también convoca ayudas propias de vivienda a través de la Agència de l'Habitatge de Catalunya, con plazos y presupuestos que cambian cada convocatoria. Antes de contar con una, confirma en la propia Agència que está abierta y que cumples los requisitos: son programas con crédito limitado que se agotan.
Si estás pensando en comprar en Cataluña y quieres saber qué cuota te saldría, cuánto ahorro necesitas de verdad y si te encaja el tipo joven del 5%, calcula tu caso o pídenos un diagnóstico gratuito. Revisamos tu perfil y te decimos con claridad en qué situación estás, sin coste y sin compromiso.
Calcular mi cuota y mis gastosPlazos, modelos y resumen para Cataluña
El ITP y el AJD se autoliquidan ante la Agencia Tributaria de Cataluña en el plazo que marca la normativa desde la formalización de la escritura, y presentarlos tarde conlleva recargo. Confirma el modelo y el plazo exactos en la propia Agència antes de liquidar, porque la presentación es telemática y el trámite ha cambiado en los últimos años.
- ITP por tramos: 10% hasta 600.000 €, 11%, 12% y 13% en los tramos superiores.
- 5% para compradores de 35 años o menos con base imponible del IRPF de hasta 36.000 €.
- 5% para víctimas de violencia machista y 7% en vivienda de protección oficial.
- 20% para grandes tenedores y para la compra de edificios enteros de viviendas.
- Bonificación del 100% del AJD para jóvenes de 35 años o menos en vivienda habitual.
- Tipos en vigor desde el 1 de enero de 2025.
Fuentes oficiales