Comprar vivienda en Madrid: impuestos, ayudas y cuánto necesitas ahorrar en 2026
Comprar en la Comunidad de Madrid tiene una ventaja fiscal clara y un problema igual de claro. La ventaja: es una de las comunidades con el impuesto de transmisiones más bajo de España. El problema: los precios hacen que muchas bonificaciones se te queden fuera por unos pocos miles de euros.
Aquí tienes qué se paga exactamente en Madrid, con qué límites, y cuánto dinero necesitas tener ahorrado antes de firmar.
El ITP en Madrid: 6% general
Si compras una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid pagas un Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del 6%. Es el tipo general para la transmisión de bienes inmuebles y está por debajo de la media española, que ronda el 8%.
Se aplica sobre el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia de Catastro. Si compras muy por debajo del valor de referencia, Hacienda liquidará sobre ese valor de referencia, no sobre lo que pagaste.
Sobre 200.000 €, el 6% son 12.000 €. Sobre 300.000 €, 18.000 €. Es dinero que el banco no financia: entra en los gastos de compra de vivienda que cubres con ahorro propio.
¿Cómo funciona la bonificación del 10% del ITP en Madrid?
Es una bonificación del 10% sobre la cuota del impuesto, no sobre el precio de la vivienda, y solo se aplica si el valor real del inmueble es igual o inferior a 250.000 € y lo compra una persona física. Está vigente desde el 1 de enero de 2019.
La confusión más habitual es pensar que el tipo baja del 6% al 5,4%. En la práctica el efecto es ese, pero técnicamente se calcula la cuota al 6% y después se descuenta el 10%. Sobre una vivienda de 240.000 €: 14.400 € de cuota, menos 1.440 € de bonificación, quedan 12.960 € a pagar.
Ojo con el límite, porque no es progresivo: es un corte seco. Con la vivienda en 250.000 € pagas 13.500 € de ITP. Con la vivienda en 255.000 €, la bonificación desaparece por completo y pagas 15.300 €.
Por 5.000 € más de precio pagas 1.800 € más de impuesto. Si negocias en torno a esa cifra, bajar la escritura a 250.000 € o menos es la conversación más rentable que vas a tener con el vendedor. Y toca tenerla antes de las arras, no después.
Familia numerosa, zonas despobladas y otros supuestos
Además de la bonificación general, la Comunidad de Madrid mantiene dos supuestos que reducen bastante más la factura, y que son incompatibles entre sí y con el 10% anterior:
- Tipo reducido del 4% para la adquisición de vivienda habitual por titulares de familia numerosa, conforme a la Ley 40/2003. Sobre esa misma vivienda de 240.000 €, el impuesto baja a 9.600 € en lugar de 12.960 €. Si ya eras propietario de la vivienda habitual anterior, tienes que venderla dentro de los dos años anteriores o posteriores a la compra.
- Bonificación del 100% de la cuota, en vigor desde el 29 de noviembre de 2024, para menores de 35 años que compren vivienda en un municipio de menos de 2.500 habitantes y por un valor máximo de 250.000 €. En ese caso el ITP se queda literalmente en cero. Es una medida pensada para la sierra y el sur de la región, no para la capital.
Si tienes reconocida una discapacidad, confirma tu caso en la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid antes de liquidar: los beneficios no se aplican de oficio.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca en Madrid?
Lo paga el banco, no tú. En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es el prestamista. Si compras vivienda usada con hipoteca en Madrid, esa partida no aparece en tu hoja de gastos.
Eso no significa que el AJD desaparezca. El tipo general es del 0,75% en documentos notariales, y sí lo pagas tú cuando el documento gravado es la compraventa de obra nueva. Muchas simulaciones que circulan por internet siguen cargando al comprador el AJD del préstamo y te asustan con un gasto que ya no te corresponde.
Si compras obra nueva en Madrid: IVA más AJD escalonado
La vivienda nueva no lleva ITP. Tributa por IVA al tipo reducido estatal del 10% y, además, por AJD autonómico sobre la escritura de compraventa. En Madrid ese AJD está escalonado por importe para personas físicas:
- 0,2% en viviendas de protección pública.
- 0,4% hasta 120.000 €.
- 0,5% entre 120.001 € y 180.000 €.
- 0,75% a partir de 180.001 €.
Sobre una obra nueva de 300.000 €: 30.000 € de IVA más 2.250 € de AJD, 32.250 € solo de impuestos, frente a los 18.000 € de esa misma vivienda si fuera de segunda mano. Más de 14.000 € de diferencia en ahorro previo. Hay bonificación del 95% del AJD para familia numerosa en vivienda habitual, y la del 10% para inmuebles de hasta 250.000 €.
Mi Primera Vivienda: el aval de la Comunidad de Madrid
Es un programa autonómico que avala la parte de la hipoteca que supera el 80% del valor del inmueble, de modo que la financiación pueda llegar hasta el 100% (el menor entre tasación y precio de compraventa). No es un préstamo ni una subvención: es un aval que cubre lo que normalmente pondrías de entrada. Requisitos publicados por la Comunidad de Madrid a fecha de esta guía:
- No haber cumplido 41 años en el momento de la solicitud, o ser familia numerosa o monoparental sin límite de edad.
- Que sea tu primera vivienda en propiedad, acreditado con certificado catastral negativo y nota simple del Registro.
- Residencia legal en la Comunidad de Madrid continuada durante los dos años anteriores a la solicitud.
- Vivienda situada en la Comunidad de Madrid, destinada a habitual y permanente durante al menos dos años.
- Precio de adquisición, sin gastos ni tributos, igual o inferior a 390.000 €.
La Orden de 27 de julio de 2026 amplía el programa hasta los 50 años y eleva el precio máximo a 425.000 €, aplicable a los nuevos convenios de la convocatoria de 2026. Como los convenios se firman por ejercicio, confirma qué versión está operativa el día que solicites.
Este aval convive con la línea estatal de avales ICO para jóvenes, que tiene sus propios topes de edad e ingresos. No son el mismo programa ni siempre se acumulan: mira cuál encaja mejor antes de empezar el papeleo.
¿Cuánto necesitas ahorrar de verdad para comprar en Madrid?
Entre el 25% y el 28% del precio si no cuentas con aval: el 20% de entrada más impuestos y gastos. Con el aval de Mi Primera Vivienda, la entrada se reduce mucho, pero los impuestos los sigues pagando tú.
El ejemplo completo, sobre una vivienda usada de 240.000 € en la Comunidad de Madrid:
- Entrada del 20%: 48.000 €
- ITP al 6% con la bonificación del 10%: 12.960 €
- Notaría, Registro, gestoría y tasación: aproximadamente 2.300 €
- AJD del préstamo hipotecario: 0 €, lo asume el banco
- Ahorro total necesario: 63.260 €
La hipoteca resultante sería de 192.000 €. A 30 años y con un tipo fijo del 2,90% TIN, la cuota sale a 799,16 € al mes, y devolverías unos 95.700 € de intereses a lo largo de la vida del préstamo. A 25 años la cuota sube a 900,53 € y los intereses bajan a unos 78.200 €: cien euros más al mes que te ahorran diecisiete mil al final.
Qué ingresos pide el banco para esa cuota
Con la regla habitual de que la cuota no supere el 35% de tus ingresos netos, esos 799 € al mes piden alrededor de 2.283 € netos mensuales entre todos los titulares, y eso contando que no tengas otros préstamos abiertos. Si tienes un coche financiado o un préstamo personal, esa cuota se suma al cálculo y el ratio de endeudamiento se dispara.
Si quieres ver cuánto te saldría a ti con tu precio, tu entrada y tu plazo, puedes calcular tu cuota y tus gastos aquí en un minuto, sin registrarte. Y si prefieres entender la fórmula por dentro, tenemos explicado cómo se calcula la cuota paso a paso.
Si estás pensando en comprar en Madrid y quieres saber qué cuota te saldría, cuánto ahorro necesitas de verdad y si encajas en alguna de estas bonificaciones o en Mi Primera Vivienda, calcula tu caso o pídenos un diagnóstico gratuito. Revisamos tu perfil y te decimos con claridad en qué situación estás, sin coste y sin compromiso.
Calcular mi cuota y mis gastosPlazos, modelos y resumen para Madrid
El ITP se liquida con el modelo 600 y el AJD con el modelo 601, ambos en un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la escritura. Hábiles significa sin sábados, domingos ni festivos. Fuera de plazo hay recargo, y es un despiste frecuente cuando la firma cae en agosto o en Navidad.
- ITP general del 6% en vivienda de segunda mano.
- Bonificación del 10% de la cuota hasta 250.000 € de valor del inmueble.
- 4% para familia numerosa en vivienda habitual; 100% de bonificación para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes.
- AJD general del 0,75%, escalonado en obra nueva desde el 0,2%; el AJD del préstamo lo paga el banco.
- Mi Primera Vivienda: aval autonómico para financiar por encima del 80%, con precio máximo de 390.000 € y ampliación a 425.000 € en la convocatoria de 2026.
- Modelos 600 y 601, 30 días hábiles.
Fuentes oficiales