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Comprar vivienda en el País Vasco: impuestos, ayudas y cuánto necesitas ahorrar en 2026

Gestiones Bancarias · Guía por comunidades · Actualizado en octubre de 2026

El País Vasco es el único caso de esta serie en el que no hay una sola hacienda, sino tres. Álava, Bizkaia y Gipuzkoa tienen régimen foral y cada diputación aprueba su propia normativa del impuesto de transmisiones. En la práctica los tres territorios han acabado en cifras muy parecidas, pero los requisitos de letra pequeña no son idénticos y el papeleo se presenta en sitios distintos.

Esta guía recoge lo que de verdad cambia si compras aquí, con los tipos verificados en los portales tributarios forales a 5 de octubre de 2026.

¿Cuánto se paga de ITP al comprar vivienda en el País Vasco?

El tipo general en la compra de vivienda de segunda mano es del 4% en los tres territorios forales. Baja al 2,5% cuando la vivienda va a ser tu residencia habitual y no supera los 120 m² construidos. Y sube al 7% cuando lo que compras no es una vivienda: locales, trasteros o garajes sueltos, solares y fincas rústicas.

Conviene fijar bien esa escala, porque en muchas comunidades de régimen común el tipo general ronda el 7% u 8% y aquí ese 7% está reservado a lo que no es vivienda. Si vienes de comparar precios en otra zona, te recomendamos repasar cómo funciona el ITP antes de hacer números, porque el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del inmueble y no siempre coincide con lo que pagas.

Tres haciendas, no una: qué cambia según el territorio

La escala de tipos coincide, pero el detalle no. En Álava la regulación está en el artículo 43 de la Norma Foral 11/2003 y la autoliquidación se presenta con el modelo 600 ante la Diputación Foral de Álava. En Gipuzkoa el modelo es el 60T y se tramita por la plataforma Zergabidea de la Diputación Foral de Gipuzkoa. En Bizkaia la gestión corresponde a la Hacienda Foral de Bizkaia.

Lo importante a efectos prácticos: el territorio que manda es aquel donde está el inmueble, no donde vives ni donde trabajas. Si vives en Vitoria-Gasteiz y compras en Donostia, liquidas en Gipuzkoa.

El tipo reducido del 2,5%: los requisitos que de verdad deciden

Los tres territorios piden, con matices propios, el mismo bloque de condiciones:

• Superficie. Vivienda de hasta 120 m² construidos. En unifamiliares se añade que la parcela, incluida la ocupada por la edificación, no supere los 300 m². Gipuzkoa admite además el criterio alternativo de 96 m² úniles.
• Residencia habitual. La vivienda tiene que destinarse a tu residencia habitual. Gipuzkoa concreta que debes ocuparla en los 12 meses siguientes y mantenerla al menos 3 años ininterrumpidos; Álava exige acreditar el destino en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.
• No tener ya otra vivienda. No puedes ser propietario de otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del mismo término municipal. Gipuzkoa admite la excepción de venderla en los dos años siguientes.
• Constancia en escritura. En Álava debe hacerse constar expresamente en el documento de adquisición que se cumplen esas condiciones. Si se olvida, el notario no lo arregla después.
• Familia numerosa. Los tres territorios contemplan el 2,5% para familias numerosas titulares, sin el corsé de los 120 m² en los términos que fija cada norma foral.

Fíjate en un detalle que cuesta dinero: aquí la rebaja no depende de tu edad. A diferencia de otras comunidades, no hay un tipo joven con límite de 35 o 40 años: lo que decide es el tamaño de la vivienda y que vayas a vivir en ella. Para quien compra su primera casa eso suele ser una buena noticia.

Los 120 m² son la frontera que más dinero mueve

Un piso de 118 m² construidos y otro de 124 m² en el mismo portal tributan distinto: 2,5% frente a 4%. Sobre 320.000 €, la diferencia es de 4.800 €. Por eso, antes de firmar las arras, merece la pena mirar la superficie construida que consta en la nota simple y en el catastro, no la que anuncia el portal inmobiliario, que a menudo redondea.

Y otro aviso práctico: los garajes y anexos solo acompañan a la vivienda en el tipo reducido con un máximo de dos unidades y siempre que se transmitan conjuntamente y estén en el mismo edificio. Un garaje comprado por separado tributa al 7%.

El AJD y quién paga qué en la escritura

El impuesto de actos jurídicos documentados grava las primeras copias de escrituras inscribibles. En Álava la cuota variable está fijada en el 0,5%. En Bizkaia y Gipuzkoa la tarifa foral recoge un 1% para la constitución de derechos reales de garantía, como la hipoteca; el tipo aplicable a otros documentos notariales conviene confirmarlo en la diputación correspondiente antes de hacer cuentas.

Dicho esto, hay una buena noticia que mucha gente desconoce: desde la reforma de 2018, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga la entidad prestamista, no el comprador. A ti te afectará el AJD si compras obra nueva o si firmas una escritura de declaración de obra nueva o de división horizontal. En una compraventa de segunda mano corriente, el AJD no sale de tu bolsillo. Si quieres el desglose completo de lo que sí sale, lo tienes en la guía de gastos de compra de vivienda.

¿Hay ayudas autonómicas para comprar en Euskadi?

En el País Vasco el grueso de la política de vivienda no son ayudas a la compra libre, sino la vivienda de protección pública. El acceso se canaliza a través de Etxebide, el registro de solicitantes de vivienda protegida del Gobierno Vasco: inscribirse es gratuito y es el requisito previo para entrar en los sorteos y adjudicaciones de VPP, tanto en compra como en alquiler. Para alquiler de jóvenes existe además el programa Gaztelagun, gestionado también por el Gobierno Vasco.

Los importes, los límites de ingresos y los plazos de estos programas cambian con cada convocatoria, así que no los damos aquí: consúltalos en Etxebide antes de contar con ellos. A lo que sí puedes acogerte, vivas donde vivas, es a la línea estatal de aval ICO para jóvenes, que cubre parte de la entrada y no depende de la diputación foral.

¿Cuánto necesitas ahorrar para comprar en el País Vasco?

Con el tipo reducido del 2,5%, cuenta aproximadamente con el 23% del precio en ahorro: un 20% de entrada más un 3% de impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 250.000 €, unos 58.500 €.

Este es el desglose completo del ejemplo, para una vivienda usada de 95 m² construidos que será residencia habitual:

• Precio de la vivienda: 250.000 €
• Entrada (20%): 50.000 €
• ITP al 2,5%: 6.250 €
• Notaría, registro, gestoría y tasación (estimación): 2.300 €
• Ahorro total necesario: 58.550 €
• Importe de la hipoteca: 200.000 € (80% del precio)
• Plazo: 30 años · TIN de referencia del ejemplo: 3,00%
• Cuota mensual resultante: 843,21 €

Esa cuota sale de aplicar la fórmula francesa, no de una estimación: 200.000 € al 3,00% a 360 meses dan 843,21 € al mes y 303.555 € devueltos al final del préstamo. Con el criterio habitual de no destinar más del 35% de los ingresos netos a la cuota, harían falta en torno a 2.409 € netos mensuales en el conjunto de los titulares. Si tu caso se aleja de este, puedes repasar qué ingresos pide una hipoteca según el importe.

¿Y en tu caso concreto? Cambia el precio, el plazo y la entrada y mira cómo se mueve la cuota en la calculadora gratuita de cuota y gastos: es la forma más rápida de saber si el piso que estás mirando te cuadra antes de dar una señal.

Plazos y modelos: 30 días hábiles

En Gipuzkoa el plazo de presentación de la declaración-liquidación es de 30 días hábiles, de lunes a viernes, desde el otorgamiento de la escritura, con el modelo 60T. Álava utiliza el modelo 600 y Bizkaia tramita la autoliquidación ante su Hacienda Foral; confirma el plazo exacto en la diputación que te corresponda, porque es el dato que más fácilmente se pasa por alto.

Llegar tarde tiene recargos y, sobre todo, deja la escritura sin inscribir en el Registro de la Propiedad hasta que liquides. La gestoría del banco suele encargarse, pero la responsabilidad es tuya.

Resumen para el País Vasco

• Tres haciendas forales —Álava, Bizkaia y Gipuzkoa— con escalas muy parecidas pero requisitos propios.
• ITP general en vivienda del 4%.
• 2,5% en vivienda habitual de hasta 120 m² construidos (300 m² de parcela en unifamiliares) y para familia numerosa.
• 7% para locales, garajes sueltos, trasteros, solares y fincas rústicas.
• No hay tipo reducido por edad: lo que manda es el tamaño y el uso de la vivienda.
• AJD del 0,5% en documentos notariales en Álava; el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco desde 2018.
• Etxebide para vivienda protegida y aval ICO estatal para la entrada.
• 30 días hábiles para liquidar en Gipuzkoa, con el modelo 60T; modelo 600 en Álava.

Si estás comparando territorios o te estás planteando comprar fuera, tienes el mismo desglose para el resto del país en las guías de ITP por comunidades.