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Contrato de arras e hipoteca: qué pasa si luego el banco te dice que no

Has encontrado el piso, el vendedor tiene prisa y te pide que firmes unas arras de 10.000 euros esta misma semana. Tú todavía no tienes la hipoteca concedida, solo una conversación con tu oficina. Esta es la situación en la que más dinero se pierde en toda la compra de una vivienda, y casi siempre por una cláusula de dos líneas que faltaba en el contrato.

En esta guía verás qué tipos de arras existen, cuánto puedes perder con cada uno, qué plazo es realista y cómo se redacta la condición que te devuelve el dinero si la financiación no sale.

¿Qué es el contrato de arras y por qué te lo piden antes de tener la hipoteca?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que tú entregas una cantidad de dinero para reservar la vivienda y ambos os comprometéis a firmar la compraventa ante notario en un plazo concreto. Es un contrato válido y exigible aunque no pase por el notario, y el dinero que entregas se descuenta después del precio final.

Te lo piden antes de la hipoteca por un motivo práctico: ningún banco estudia en serio una operación sin saber qué vivienda es, cuánto cuesta y quién la vende. El contrato de arras es justo el documento que el banco necesita para empezar. El problema es que ese orden te obliga a comprometer dinero antes de tener una respuesta en firme.

Los tres tipos de arras y cuánto puedes perder con cada uno

No todas las arras funcionan igual, y el nombre que le pongáis al documento importa menos que lo que diga su articulado. Estas son las tres figuras habituales:

Arras penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil y las más frecuentes en la compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás: si te retiras tú, pierdes lo entregado; si se retira el vendedor, te devuelve el doble. Ojo, solo son penitenciales si el contrato lo dice expresamente con referencia a ese artículo.

Arras confirmatorias. Son una simple señal que confirma que el contrato existe. Nadie puede desistir: si tú no firmas, el vendedor puede exigirte judicialmente que compres o reclamarte los daños, que pueden superar con mucho lo entregado. Cuando el contrato no especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretar que son de esta clase.

Arras penales. Funcionan como una penalización pactada por incumplimiento, y el importe puede ser distinto de lo entregado.

Sobre una vivienda de 220.000 euros con 10.000 euros de arras, la diferencia es muy real: con arras penitenciales, si el banco te dice que no y no hay protección pactada, pierdes esos 10.000 euros y ahí termina el asunto. Con arras confirmatorias mal redactadas, el vendedor podría además reclamarte daños por la venta frustrada.

¿Cuánto se entrega y cuánto plazo hay que pedir?

Lo habitual en España es entregar entre el 5% y el 10% del precio, aunque en muchas operaciones se pacta una cantidad cerrada de entre 3.000 y 12.000 euros. El plazo típico es de 30 a 60 días, y ahí está el riesgo: suele ser demasiado corto.

Entre que reúnes papeles, el banco estudia el expediente, se hace la tasación y se convoca la notaría, es fácil irse a ocho o diez semanas. Antes de aceptar un plazo, mira con realismo cuánto tarda el banco en aprobar una operación y ten preparada de antemano toda la documentación desde el primer día. Pedir 90 días en lugar de 45 no cuesta dinero y evita la mayoría de los sustos.

Hay además un plazo legal que mucha gente olvida. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga a que transcurran al menos diez días naturales entre el momento en que el banco te entrega la información precontractual (FEIN y FiAE) y la firma ante notario, con una visita previa al notario para verificar que lo has entendido. Esos diez días son irrenunciables y van dentro de tu plazo de arras.

La cláusula que te devuelve el dinero si el banco deniega la hipoteca

Se llama condición suspensiva de financiación y es, con diferencia, lo más importante del contrato. Consiste en pactar por escrito que, si no obtienes la hipoteca en el plazo acordado, el contrato queda sin efecto y el vendedor te devuelve íntegramente lo entregado, sin penalización para ninguna de las partes.

Para que sea eficaz debe concretar cuatro cosas:

El importe y las condiciones mínimas de la financiación que necesitas (por ejemplo, 176.000 euros a 30 años). Si solo dice "si no consigo hipoteca", el vendedor puede discutir que no lo intentaste en condiciones razonables.

Cuántas entidades tienes que consultar. Lo normal es pactar dos o tres denegaciones.

Cómo se acredita la negativa: denegación por escrito del banco, y un plazo para presentarla al vendedor.

Qué se devuelve y cuándo: la totalidad de lo entregado y en cuántos días desde que comunicas la denegación.

El vendedor no está obligado a aceptarla, pero se negocia más de lo que parece, sobre todo si el inmueble lleva meses en el mercado. Y si se niega en redondo, eso mismo es información valiosa sobre con quién estás tratando. Si el banco acaba diciendo que no, tienes margen de maniobra: aquí te contamos qué hacer cuando el banco deniega la hipoteca.

Cuánto dinero necesitas tener el día de las arras: ejemplo con cifras

Este es el cálculo que conviene hacer antes de firmar nada, porque muchas operaciones se caen no por el perfil del comprador, sino por ahorro insuficiente.

Partimos de una vivienda habitual de 220.000 euros. Los bancos financian de forma general hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación, lo que se conoce como porcentaje de financiación o LTV. Las cuentas quedan así:

Precio: 220.000 €. Hipoteca al 80%: 176.000 €. Entrada a aportar: 44.000 €. A eso hay que sumar impuestos, notaría, registro y gestoría, que en una vivienda de segunda mano se mueven en torno al 8-10% del precio según la comunidad autónoma: unos 17.600 € en el escenario más contenido. Puedes ver el desglose completo de los gastos de compra de vivienda. Total de ahorro necesario: unos 61.600 €, de los cuales los 10.000 € de las arras son un anticipo, no un gasto extra.

Y la cuota resultante: 176.000 € a 30 años con un tipo fijo del 2,90% TIN dan una cuota aproximada de 732,60 € al mes, sin contar seguros ni productos asociados. Si quieres ver el número de tu caso concreto, con tu precio y tu plazo, puedes usar la calculadora de hipoteca gratuita antes de sentarte a negociar las arras.

¿Cómo está el mercado ahora y cómo afecta a tus plazos?

El contexto de tipos ha vuelto a moverse al alza en 2026, y eso alarga los estudios de riesgos y endurece los criterios. Conviene tenerlo en cuenta al fijar el plazo de las arras.

El Banco Central Europeo subió sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos el 10 de septiembre de 2026, dejando la facilidad de depósito en el 2,50%, las operaciones principales de financiación en el 2,65% y la facilidad marginal de crédito en el 2,90%, con efecto desde el 16 de septiembre de 2026. En paralelo, el euríbor a doce meses cerró agosto de 2026 en el 2,954% y en septiembre se movía alrededor del 3,23% en media provisional (dato del 25 de septiembre de 2026, pendiente del cierre oficial del mes).

Para ti esto significa dos cosas muy concretas: que el importe que el banco considera asumible según tus ingresos puede ser menor que hace unos meses, y que el euríbor y la hipoteca variable están en un momento en el que conviene hacer números con calma. Ninguna de las dos cosas se arregla firmando unas arras a 30 días.

Cinco comprobaciones antes de firmar

1. Pide la nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y te dice quién es el titular real, qué superficie está inscrita y si hay hipotecas, embargos o cargas pendientes. Si el vendedor tiene una hipoteca viva, debe quedar pactado en las arras que se cancela antes o en el mismo acto de la firma.

2. Pide un estudio previo de viabilidad a tu banco. No es una concesión, pero una orientación con tus nóminas y tus deudas delante vale mucho más que una impresión general.

3. Comprueba las derramas y la comunidad. Solicita el certificado de estar al corriente de pagos y pregunta por obras aprobadas pendientes de ejecutar.

4. Fija un plazo con holgura. Cuenta el estudio, la tasación, los diez días legales de la Ley 5/2019 y la agenda del notario.

5. Lee quién paga qué. Que el contrato diga expresamente qué gastos asume cada parte y qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio pactado.